Le Gouvernement basque a lancé la procédure pour désigner Oiartzun comme zone de marché immobilier tendu

Le Département du Logement et de l’Agenda Urbain du Gouvernement Basque a lancé la procédure pour désigner Oiartzun (Gipuzkoa) comme zone de marché du logement tendu, à la demande de la mairie. L’ordre du 29 septembre du conseiller Denis Itxaso González — référence 2026/4369 — a décidé d’initier la procédure, et a été publié le 19 octobre dans le Bulletin Officiel du Gouvernement Basque, numéro 199. La décision ne rend pas encore la désignation effective : elle ouvre une période d’information publique de 20 jours ouvrables pour présenter des allégations.

La procédure se fonde sur l’article 18 de la Loi 12/2023, du 24 mai, relative au Droit au Logement. Cette loi attribue à l’administration compétente en matière de logement de la communauté autonome le pouvoir de déclarer les zones tendues, et le Gouvernement Basque détient toutes les compétences dans ce domaine, conformément à l’article 10.31 du Statut d’Autonomie, à la Loi 3/2015, du 18 juin, sur le Logement, et au Décret 411/2024, du 3 décembre. Le dossier est traité sous le numéro AAAA_ORD_6096/26_09.

Demande municipale et documentation présentée

La Mairie d’Oiartzun a demandé au Département, le 26 février 2026, d’initier la procédure de déclaration de zone tendue dans la municipalité, conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi. Trois documents ont été joints à la demande, constituant la base technique de la procédure :

• L’analyse du marché du logement à Oiartzun, comme diagnostic de la situation.
• Le mémoire justificatif, argumentant la désignation de la municipalité.
• Le plan d’action, comprenant les mesures pour corriger les déséquilibres et leur calendrier.

L’analyse et le mémoire incluent des indicateurs de prix de location et de vente, selon le type de logement, ainsi que leur évolution historique et les indicateurs de revenu disponible des habitants. Ces éléments permettent de mesurer l’effort économique que les familles doivent fournir pour accéder à un logement décent.

Hausse des prix et conditions légales

Selon le mémoire, Oiartzun remplit la condition b) de l’article 18.3 de la loi : les prix de vente ont augmenté de 29,2 % en cinq ans, selon le rapport établi par l’Observatoire du Logement Basque en avril 2025. Cette hausse est supérieure à la hausse moyenne cumulée de l’indice KPI du Pays Basque (19,4 %), de plus de trois points. Par conséquent, le seuil pour justifier la désignation se situe à une hausse de 22,4 %, et Oiartzun dépasse cette limite.

Le Département a considéré que cette condition était vérifiée et que le plan d’action présenté était viable et approprié pour inverser les déséquilibres. C’est pourquoi il a pris la décision d’initier la procédure de déclaration.

Information publique et audition

L’ordre a ouvert deux voies de procédure simultanément. D’une part, il rend la procédure publique en la publiant au Bulletin Officiel du Pays Basque et au Bulletin Officiel du Territoire Historique de Guipúzcoa, dans un délai de 20 jours ouvrables, à compter du lendemain de la dernière publication. D’autre part, il accorde une audition à la Mairie d’Oiartzun, dans le même délai de 20 jours ouvrables, afin qu’elle puisse présenter ses allégations et sa documentation.

Les études et le mémoire justifiant la désignation sont disponibles à la Direction de la Planification et des Processus Opérationnels du Logement du Gouvernement Basque, à Vitoria-Gasteiz, rue Donostia-San Sebastián n°1, ainsi que sur le tableau d’affichage du siège électronique du Gouvernement. Aucun recours n’est possible contre cet ordre, car il s’agit d’une simple procédure.

Conséquences de la désignation

La déclaration de zone tendue aurait une durée de validité de trois ans, renouvelable annuellement si les conditions persistent et avec la justification des mesures appliquées. L’impact principal se situe sur le marché locatif : la loi permet de limiter le prix des nouveaux loyers au dernier loyer en vigueur au cours des cinq dernières années, et d’appliquer la limite du système d’indices de prix de référence dans le cas des grands bailleurs.

Les désignations précédemment approuvées — par exemple celle de Bergara, par l’ordre du 11 septembre — considèrent comme grand bailleur toute personne physique ou morale propriétaire de cinq logements ou plus, et subissent les limitations de loyer. La déclaration doit être notifiée au Secrétariat Général de l’Agenda Urbain et du Logement du Ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda Urbain, afin qu’il publie la résolution mettant à jour la liste des zones tendues tous les trois mois.

Pour Oiartzun, le lancement de la procédure n’est pas une fin, mais un point de départ : après le délai d’information publique, le Département devra rédiger le mémoire justificatif définitif et approuver formellement la déclaration. Entre-temps, la municipalité continuera d’appliquer la réglementation en vigueur, et les citoyens ainsi que les acteurs disposent désormais du moment pour intervenir dans la procédure, par le biais d’allégations.

Fuente: Boletín Oficial del País Vasco, n.º 199, 19 de octubre de 2026, Otras disposiciones, orr. 1-4 (référence officielle : 2026/4369).