El Gobierno Vasco ha iniciado el procedimiento para designar a Oiartzun como zona de mercado residencial tensionado

El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco ha iniciado el procedimiento para designar a Oiartzun (Gipuzkoa) como zona tensionada del mercado de la vivienda, a petición del ayuntamiento. La orden del consejero Denis Itxaso González del 29 de septiembre —con referencia 2026/4369— ha decidido iniciar el procedimiento, y ha sido publicada el 19 de octubre en el Boletín Oficial del Gobierno Vasco, número 199. La decisión no hace efectiva la designación todavía: abre un periodo de información pública de 20 días hábiles para la presentación de alegaciones.

El procedimiento se basa en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, del Derecho a la Vivienda. Dicha ley asigna a la administración competente en materia de vivienda de la comunidad la potestad de declarar las zonas tensionadas, y el Gobierno Vasco posee plenas competencias en esta materia, según el artículo 10.31 del Estatuto de Autonomía, la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, y el Decreto 411/2024, de 3 de diciembre. El expediente se tramita con el número AAAA_ORD_6096/26_09.

Solicitud del ayuntamiento y documentación presentada

El Ayuntamiento de Oiartzun solicitó al Departamento el 26 de febrero de 2026 el inicio del procedimiento de declaración de zona tensionada del municipio, conforme a lo previsto en el artículo 18 de la ley. Junto con la solicitud, presentó tres documentos que constituyen la base técnica del procedimiento:

• Análisis del mercado de la vivienda en Oiartzun, como diagnóstico de la situación.
• Memoria justificativa, para razonar la designación del municipio.
• Plan de actuación, que recoge las medidas para corregir los desequilibrios y su calendario.

El análisis y la memoria incluyen indicadores de precios de alquiler y venta, según el tipo de vivienda, así como su evolución histórica y los indicadores de renta disponible de los habitantes. Con ellos se mide el esfuerzo económico que deben realizar las familias para tener una vivienda digna.

Subida de precios y condición legal

Según la memoria, Oiartzun cumple la condición b) del artículo 18.3 de la ley: los precios de venta han subido un 29,2 % en cinco años, según el informe realizado por el Observatorio de la Vivienda del País Vasco en abril de 2025. Esta subida está por encima de la subida media acumulada del KPI de Euskadi (% 19,4), por más de tres puntos. Por lo tanto, el umbral para justificar la designación se sitúa en una subida del 22,4 %, y Oiartzun supera dicho límite.

El Departamento ha considerado que dicha condición está verificada y que el plan de actuación presentado es viable y adecuado para revertir los desequilibrios. Por ello, ha tomado la decisión de iniciar el procedimiento de declaración.

Información pública y audiencia

La orden ha abierto dos trámites simultáneamente. Por una parte, somete el procedimiento a información pública mediante su publicación en el Boletín Oficial del Gobierno Vasco y en el Boletín Oficial del Territorio Histórico de Gipuzkoa, en un plazo de 20 días hábiles, contados a partir del día siguiente a la última publicación. Por otra parte, concede la audiencia al Ayuntamiento de Oiartzun, en el mismo plazo de 20 días hábiles, para que presente alegaciones y documentación.

Los estudios y la memoria que justifican la designación están disponibles en la Dirección de Planificación de Vivienda y Procesos Operativos del Gobierno Vasco, en la calle Donostia-San Sebastián n.º 1 de Vitoria-Gasteiz, y en el tablón de anuncios de la sede electrónica del Gobierno. Contra la orden no cabe recurso alguno, por tratarse de un trámite meramente administrativo.

Consecuencias de la designación

La declaración como zona tensionada tendría una vigencia de tres años, prorrogable anualmente si se mantienen las condiciones y mediante la justificación de las medidas aplicadas. El efecto principal recae en el mercado del alquiler: la ley permite limitar el precio de los nuevos alquileres a la última renta vigente en los últimos cinco años, y aplicar el límite del sistema de índices de precios de referencia en el caso de los grandes arrendadores.

Las designaciones previamente aprobadas —por ejemplo, la de Bergara, mediante la orden del 11 de septiembre— consideran como gran arrendador a la persona física o jurídica propietaria de cinco o más viviendas, y aplican los límites al alquiler. La declaración debe notificarse a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, para que publique la resolución que actualiza trimestralmente la lista de zonas tensionadas.

Para Oiartzun, el inicio del procedimiento no es el final, sino el punto de partida: tras el periodo de información pública, el Departamento deberá redactar la memoria justificativa definitiva y aprobar formalmente la declaración. Mientras tanto, el municipio seguirá aplicando la normativa vigente, y los ciudadanos y agentes tienen ahora el momento de intervenir en el procedimiento mediante alegaciones.

Fuente: Boletín Oficial del País Vasco, n.º 199, 19 de octubre de 2026, Otras disposiciones, orr. 1-4 (referencia oficial: 2026/4369).