Le Gouvernement basque a désigné Oñati comme zone de tension locative pour trois ans

La municipalité d’Oñati a été désignée comme zone de marché du logement à loyers tendus par le Département du Logement et de l’Agenda Urbain du Gouvernement Basque, via l’Ordre du 23 octobre 2026. Cette décision a une validité de trois ans et le prix des nouveaux loyers de la municipalité sera limité par le système d’indices de référence. L’Ordre a été publié dans le BOPV n° 212, le 5 novembre 2026, sous la référence officielle 2026/4680.

La procédure n’a pas été immédiate. La Mairie d’Oñati a demandé au Département, le 5 mars 2026, d’engager la procédure de désignation de zone tendue, et l’Ordre du 5 juin 2026 a lancé le processus avec la phase d’information publique. L’annonce a été publiée dans le BOPV n° 112 et dans le Bulletin Officiel de Vitoria-Gasteiz n° 111, le 16 juin 2026, accordant un délai de 20 jours ouvrables aux parties intéressées ; la mairie en a été informée le 8 juin, avec une période d’audience de vingt jours ouvrables. Une fois les délais d’audience et d’information publique expirés, aucune objection n’a été présentée, ce qui a été consigné au dossier.

Définition des grands propriétaires fixée

L’Ordre précise qui possède la qualité de grand propriétaire dans l’ensemble de la municipalité, condition qui sert de point de départ pour l’application de la limite des loyers :

• Posséder cinq logements ou plus en propriété, dans le cas de biens urbains à usage d’habitation.
• Ou disposer d’une surface construite à usage d’habitation supérieure à 1 500 mètres carrés.
• Les garages et les débarras sont systématiquement exclus du calcul.
• Sont exceptés les logements des administrations publiques, de leurs organismes instrumentaux ou des sociétés où elles détiennent une participation majoritaire.

Ce concept a été justifié par le Gouvernement lui-même dans le mémoire motivé et est conforme à l’article 3.k) de la Loi 12/2023.

Deux limites différentes pour les nouveaux loyers

L’Ordre établit deux limites réglementaires pour les contrats de location. La première, basée sur l’article 17.6 de la Loi 29/1994 : le loyer initial du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer en vigueur pour le même logement au cours des cinq dernières années, après application de la clause de mise à jour annuelle, et aucune nouvelle charge ne peut être imputée au locataire. À titre d’exception, une augmentation maximale de 10 % est acceptée uniquement dans ces quatre cas :

• Si le logement a fait l’objet de travaux de réhabilitation dans les deux ans précédant la signature du contrat.
• Si les travaux de réhabilitation ou d’amélioration ont prouvé une économie de 30 % d’énergie primaire non renouvelable.
• Si des travaux d’amélioration de l’accessibilité ont été réalisés et dûment certifiés.
• Si le contrat est signé pour une durée de dix ans ou plus, ou si le locataire dispose d’un droit exprès de prolongation pour cette durée.

La seconde est plus stricte pour les grands propriétaires : le loyer ne peut excéder le prix maximum selon le système d’indices de référence. La même limite s’appliquera aux logements n’ayant pas eu de contrat de location au cours des cinq dernières années, cas que le Département a expressément justifié dans l’Ordre.

Durée de validité de trois ans et autres procédures

La durée de la désignation est de trois ans, et pourra être prolongée annuellement en suivant la même procédure, si les conditions sont maintenues et en justifiant les mesures préalablement adoptées. L’ordre sera notifié au Secrétariat Général de l’Agenda Urbain et du Logement du Ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda Urbain, et le ministère regroupera dans une résolution trimestrielle les listes des zones tendues en vigueur. En outre, il est ordonné d’en informer la municipalité et de le publier au BOPV ou au Bulletin Officiel de Vitoria-Gasteiz, à titre d’information générale.

Le dossier de référence de la zone territoriale est AAAA_ORD_3709/26_09. L’ordre épuise la voie administrative ; par conséquent, un recours de révision peut être interposé dans un délai d’un mois, ou un recours contentieux-administratif devant la Chambre des Contentieux Administratifs du Tribunal compétent dans un délai de deux mois, à compter du jour suivant sa publication au BOPV. L’ordre a été signé par Denis Itxaso González, conseiller au Logement et à l’Agenda Urbain, à Vitoria-Gasteiz, le 23 octobre 2026.

Ce que cela signifie pour les locataires et les propriétaires

La décision d’Oñati est justifiée selon le cas b) de l’article 18.3 de la Loi 12/2023 : les prix de vente ou de location des logements ont augmenté de plus de trois points de pourcentage au-dessus de la croissance cumulée de l’indicateur KPI de la communauté autonome au cours des cinq dernières années. La désignation ne modifie pas toutes les relations locatives en cours, mais impose un plafond au prix des nouveaux logements commercialisés, et dans le cas des grands propriétaires, cette limite est basée sur des indices. Il s’agit d’une mesure qui peut avoir un impact significatif dans une petite municipalité, car elle dispose d’un marché à offre limitée, et avant la fin du délai de trois ans, le Département inclura dans un plan spécifique les mesures pour corriger les déséquilibres ainsi que leur calendrier.

Fuente: BOPV, n° 212, 5 novembre 2026, Otras Disposiciones (référence officielle : 2026/4680).