El Gobierno Vasco ha designado a Oñati como zona de alquiler tensionado durante tres años

Oñati ha sido designada como zona de mercado de vivienda con alquileres tensionados por el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, mediante la Orden de 23 de octubre de 2026. La decisión tiene una validez de tres años y el precio de los nuevos alquileres del municipio estará limitado por el sistema de índices de referencia. La Orden ha sido publicada en el BOPV número 212, el 5 de noviembre de 2026, con la referencia oficial 2026/4680.

El procedimiento no ha sido inmediato. El Ayuntamiento de Oñati solicitó al Departamento el 5 de marzo de 2026 que se iniciara el procedimiento para designar la zona tensionada, y la Orden de 5 de junio de 2026 puso en marcha el trámite con el periodo de información pública. El anuncio se publicó en el BOPV número 112 y en el Boletín Oficial de Vitoria-Gasteiz número 111, el 16 de junio de 2026, otorgando un plazo de 20 días hábiles a los interesados; al ayuntamiento se le notificó el 8 de junio, con un periodo de audiencia de veinte días hábiles. Tras finalizar los plazos de audiencia e información pública, no se presentaron alegaciones, quedando constancia de ello en el expediente.

Se ha fijado la definición de grandes tenedores

La Orden especifica quién ostenta la condición de gran tenedor en todo el municipio, siendo este requisito el punto de partida para aplicar el límite al alquiler:

• Poseer cinco viviendas o más en propiedad, en el caso de bienes urbanos de uso residencial.
• O una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 metros cuadrados.
• Quedan siempre excluidos del cálculo los garajes y los trasteros.
• Están exentas las viviendas de las administraciones públicas, de sus organismos instrumentales o de las sociedades en las que tengan la participación mayoritaria.

Este concepto fue justificado por el propio Gobierno en la memoria razonada y es coherente con el artículo 3.k) de la Ley 12/2023.

Dos límites diferentes para los nuevos alquileres

La Orden establece dos límites normativos para los contratos de alquiler. El primero, basado en el artículo 17.6 de la Ley 29/1994: la renta inicial del nuevo contrato no podrá superar la última renta que haya estado vigente en la misma vivienda en los últimos cinco años, tras aplicar la cláusula de actualización anual, y no se podrán imputar nuevos gastos al arrendatario. Como excepción, se admite un incremento máximo del 10 % únicamente en estos cuatro casos:

• Si la vivienda ha recibido obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato.
• Si las obras de rehabilitación o mejora han demostrado un ahorro del 30 % de energía primaria no renovable.
• Si se han realizado obras de mejora de accesibilidad, debidamente acreditadas.
• Si el contrato se firma por diez años o más, o si el arrendatario tiene el derecho expreso de prorrogarlo por dicho periodo.

El segundo es más estricto para los grandes tenedores: la renta no podrá superar el precio máximo según el sistema de índices de referencia. El mismo límite se aplicará a las viviendas que no hayan tenido contratos de alquiler en los últimos cinco años, caso que el Departamento ha justificado expresamente en la Orden.

Vigencia de tres años y restantes trámites

La vigencia del nombramiento es de tres años, y podrá prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, siempre que se mantengan las condiciones y se realice la justificación de las medidas adoptadas previamente. La orden será notificada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y el ministerio reunirá en una resolución trimestral las listas de las zonas tensionadas vigentes. Asimismo, se ordena su notificación al ayuntamiento y su publicación en el BOPV o en el Boletín Oficial de Vitoria-Gasteiz, a efectos de su publicidad general.

El expediente de referencia del área territorial es AAAA_ORD_3709/26_09. La orden agota la vía administrativa; por lo tanto, podrá interponerse recurso de alzada en el plazo de un mes, o recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal correspondiente en el plazo de dos meses, contados a partir del día siguiente a su publicación en el BOPV. La orden fue firmada por el consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso González, en Vitoria-Gasteiz, el 23 de octubre de 2026.

Qué significa para arrendatarios y propietarios

La decisión de Oñati se ha justificado según el supuesto b) del artículo 18.3 de la Ley 12/2023: los precios de venta o alquiler de la vivienda han aumentado en los últimos cinco años más de tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del KPI de la comunidad autónoma. El nombramiento no altera todas las relaciones de alquiler vigentes, pero establece un tope al precio de las nuevas viviendas que salen al mercado, y en el caso de los grandes propietarios, dicho límite se basa en índices. Es una medida que puede tener un impacto notable en un municipio pequeño, ya que cuenta con un mercado de oferta limitada, y antes de que finalice el plazo de tres años, el Departamento recogerá en un plan específico las medidas para corregir los desequilibrios y su calendario.

Fuente: BOPV, núm. 212, 5 de noviembre de 2026, Otras Disposiciones (referencia oficial: 2026/4680).