Le gouvernement déclare Bermeo zone tendue et impose un plafonnement des loyers

La municipalité de Bermeo sera désormais une zone tendue pour le marché immobilier. C’est ce que décide l’arrêté du 28 octobre du conseiller au Logement et à l’Agenda Urbain, Denis Itxaso González, publié aujourd’hui, 9 novembre, au Bulletin Officiel du Pays Basque (BOPV), numéro 214, sous la référence officielle 2026/4724. En conséquence, un plafonnement des loyers sera appliqué aux nouveaux contrats de location de logements locaux, et la figure du grand bailleur est définie.

La décision se fonde sur la Loi 12/2023 du 24 mai, relative au droit au logement. L’article 18.2 de ladite loi attribue à l’administration du logement de la communauté autonome la compétence de déclarer les zones tendues, s’appuyant sur l’article 10.31 du Statut de la Communauté Autonome Basque et la Loi 3/2015 du 18 juin, relative au Logement. Le dossier a été traité sous le numéro AAAA_ORD_5678/26_09, et le point de départ a été la demande de la municipalité : la Mairie de Bermeo a sollicité cette désignation le 6 mars 2026.

L’arrêté du 17 juillet a lancé la procédure et a rendu l’information publique. Le texte a été publié au numéro 146 du BOPV et au numéro 145 du Bulletin Officiel de Biscaye (BOB), tous deux datés du 3 août, ouvrant un délai de vingt jours ouvrables pour les allégations ; la municipalité en a été informée le 20 juillet. Selon le nouvel arrêté, « aucune allégation n’a été présentée » durant ces délais, et la désignation a donc été approuvée avec le mémoire justificatif préalablement rédigé.

Plafonnement des loyers pour les nouveaux contrats

Comme le stipule l’article 17.6 de la Loi 29/1994 du 24 novembre, Loi sur les Locations de Logements, le loyer d’un nouveau contrat signé dans une zone tendue ne peut être supérieur au dernier loyer en vigueur dans ce logement au cours des cinq dernières années, après application de la clause de mise à jour annuelle, et aucun quota ou frais non prévu dans le contrat précédent ne peut être imputé au locataire. À titre d’exception, une augmentation maximale de 10 % est possible si l’un des cas suivants est vérifié :

• Une action de réhabilitation du logement s’est achevée dans les deux ans précédant la signature du contrat.
• Les travaux de réhabilitation ou d’amélioration justifient une économie d’énergie de 30 % en énergie primaire non renouvelable.
• Des améliorations d’accessibilité ont été réalisées, dûment justifiées.
• Le contrat est signé pour une durée de dix ans ou plus, ou le locataire dispose d’un droit exprès de prolongation pour dix ans ou plus.

De plus, conformément à l’article 17.7, lorsque le bailleur est un grand bailleur, le loyer ne peut dépasser la limite maximale du système d’indices de prix de référence. Cette limite s’appliquera également aux logements n’ayant pas eu de contrat de location au cours des cinq dernières années, pour autant que la résolution du Ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda Urbain le prévoie ; l’arrêté justifie expressément l’application de ce cas à Bermeo.

Qui est considéré comme grand bailleur

L’arrêté a fixé la définition selon l’article 3.k) de la Loi 12/2023 dans la zone déclarée : personne physique ou morale, si elle est titulaire de :

• cinq logements urbains ou plus à usage d’habitation, ou
• une surface construite de plus de 1 500 mètres carrés à usage d’habitation.

Les garages et les débarras sont exclus du calcul. Les logements des administrations publiques, de leurs entités instrumentales ou des sociétés dont elles détiennent la majorité sont exemptés. Les sections résolutives en vigueur incluent toutefois le critère des cinq logements dans le texte, tandis que l’option des 1 500 mètres carrés apparaît dans le mémoire justificatif et dans la section des fondements juridiques.

Durée de validité de trois ans

La désignation a une durée de validité de trois ans et pourra être prolongée annuellement en suivant la même procédure, à condition que les circonstances qui ont justifié la décision soient maintenues et que les mesures prises depuis la déclaration précédente soient justifiées. La déclaration exige également un plan spécifique pour corriger les déséquilibres, accompagné d’un calendrier de développement. L’arrêté doit être communiqué au Secrétariat Général à l’Agenda Urbain et au Logement du Ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda Urbain, afin de recevoir la liste des zones tendues dans une résolution trimestrielle.

Justification : évolution des prix

Le mémoire vérifie la condition de la lettre b) de l’article 18.3 de la Loi 12/2023 : que le prix d’achat ou de location des logements ait augmenté d’au moins trois points de pourcentage de plus que la croissance cumulée de l’indice des prix à la consommation de la communauté autonome au cours des cinq années précédant la date de référence. L’arrêté stipule que la concurrence de cette circonstance est « suffisamment vérifiée » dans le cas de Bermeo.

Comment contester

L’arrêté épuise la voie administrative. Les parties intéressées peuvent présenter un recours de réexamen devant le ministre dans un délai d’un mois, ou un recours contentieux-administratif devant la section du contentieux administratif du tribunal compétent dans un délai de deux mois, à compter du lendemain de sa publication au BOPV. Le ministre a ordonné la publication du texte dans ledit bulletin officiel et au BOB, et a apposé sa signature à Vitoria-Gasteiz, le 28 octobre.

La décision a une conséquence directe pour les propriétaires et les bailleurs de Bermeo : les loyers des nouveaux contrats sont soumis aux limites des indices de référence et au plafond infranchissable du loyer précédent, et les grands propriétaires seront soumis à la limite maximale du système de prix de référence. La durée de validité de trois ans laisse en outre ouverte la possibilité d’une révision, car l’évolution du marché déterminera la prolongation ou la fin de la désignation.

Fuente: Boletín Oficial del País Vasco (BOPV), n.º 214, 9 de noviembre de 2026, Otras disposiciones, orr. 1-6 (erreferencia ofiziala: 2026/4724).