El gobierno designa a Bermeo como zona tensionada y establece un límite a los alquileres

El municipio de Bermeo tendrá carácter de zona tensionada de mercado inmobiliario a partir de ahora. Así lo decide la orden del 28 de octubre del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso González, y hoy, 9 de noviembre, ha sido publicada en el Boletín Oficial del País Vasco (BOPV), número 214, con la referencia oficial 2026/4724. Como consecuencia, se aplicarán límites al alquiler a los nuevos arrendamientos de viviendas locales, y se ha definido la figura del gran arrendador.

La base de la decisión es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, del derecho a la vivienda. El artículo 18.2 de dicha ley otorga a la administración de vivienda de la comunidad autónoma la competencia para declarar zonas tensionadas, teniendo como soporte competencial el artículo 10.31 del Estatuto de la Comunidad Autónoma del País Vasco y la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda. El expediente ha sido tramitado con el número AAAA_ORD_5678/26_09, y el punto de partida fue la solicitud del ayuntamiento: el Ayuntamiento de Bermeo solicitó la designación el 6 de marzo de 2026.

La orden del 17 de julio inició el procedimiento y lo sometió a información pública. El texto fue publicado en el número 146 del BOPV y en el número 145 del Boletín Oficial de Bizkaia (BOB), ambos el 3 de agosto, y se abrió un plazo de veinte días hábiles para alegaciones; al ayuntamiento se le notificó el 20 de julio. Según recoge la nueva orden, en dichos plazos «no se han presentado alegaciones» y, por lo tanto, la designación ha sido aprobada con la memoria justificativa redactada previamente.

Límites de renta en nuevos alquileres

Tal como establece el artículo 17.6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la renta del nuevo contrato que se firme en zona tensionada no puede ser superior a la última renta que haya estado vigente en esa vivienda en los últimos cinco años, tras aplicar la cláusula de actualización anual, y no se podrán imputar al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieran recogidos en el contrato anterior. Como excepción, se puede incrementar hasta un 10 % si se acredita alguno de los siguientes casos:

• Se ha finalizado una actuación de rehabilitación de la vivienda en los dos años anteriores a la firma del contrato.
• Las obras de rehabilitación o mejora acreditan un ahorro energético del 30 % en energía primaria no renovable.
• Se han realizado mejoras de accesibilidad, debidamente acreditadas.
• El contrato se firma por diez años o más, o el arrendatario tiene derecho expreso a prorrogarlo por diez años o más.

Además, según el artículo 17.7, cuando el arrendador sea un gran arrendador, la renta no puede superar el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia. Ese mismo límite se aplicará a las viviendas que no hayan tenido contrato de alquiler en los últimos cinco años, siempre que así lo recojan las resoluciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; la orden justifica expresamente la aplicación de este caso a Bermeo.

Quién tiene carácter de gran arrendador

La orden ha fijado la definición según el artículo 3.k) de la Ley 12/2023 en el área declarada: persona física o jurídica, siempre que sea titular de:

• cinco o más viviendas urbanas en uso residencial, o
• una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados en uso residencial.

Quedan excluidos del cálculo los garajes y los trasteros. Tienen excepción las viviendas de las administraciones públicas, sus entes instrumentales o las sociedades en las que participen mayoritariamente. No obstante, la parte resolutiva vigente recoge en el texto el criterio de las cinco viviendas, y la opción de los 1.500 metros cuadrados aparece en la memoria justificativa y en la sección de fundamentos de derecho.

Vigencia de tres años

La designación tiene una vigencia de tres años, y podrá prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, siempre que se mantengan las circunstancias que dieron lugar a ella y se justifiquen las medidas adoptadas desde la declaración anterior. La declaración requiere también un plan específico para corregir los desequilibrios, con un calendario de desarrollo. La orden debe comunicarse a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, para recibir la lista de zonas tensionadas en una resolución trimestral.

Justificación: evolución de los precios

La memoria verifica la condición de la letra b) del artículo 18.3 de la Ley 12/2023: que el precio de compra o alquiler de viviendas haya aumentado al menos tres puntos porcentuales más que el crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma en los cinco años anteriores a la fecha de referencia. La orden afirma que la concurrencia de dicha circunstancia está «suficientemente acreditada» en el caso de Bermeo.

Cómo recurrir

La orden agota la vía administrativa. Los interesados podrán interponer recurso de reposición ante el ministro en el plazo de un mes, o recurso contencioso-administrativo ante la sala de lo contencioso-administrativo del juzgado correspondiente en el plazo de dos meses, a contar desde el día siguiente a su publicación en el BOPV. El ministro ha ordenado la publicación del texto en dicho boletín oficial y en el BOE, y puso la firma en Vitoria-Gasteiz, el 28 de octubre.

La decisión tiene una consecuencia directa para los propietarios y arrendadores de Bermeo: los alquileres nuevos quedan sujetos a los límites de los índices de referencia de renta y al límite insuperable de la renta anterior, y los grandes propietarios tendrán el límite máximo del sistema de precios de referencia. La vigencia de tres años, además, deja abierta la revisión, ya que la evolución del mercado decidirá la prórroga o el fin de la designación.

Fuente: Boletín Oficial del País Vasco (BOPV), n.º 214, 9 de noviembre de 2026, Otras disposiciones, orr. 1-6 (referencia oficial: 2026/4724).