Le Gouvernement basque a désigné Bergara comme zone de marché immobilier tendu

Le conseiller du Gouvernement basque pour le Logement et l’Agenda Urbain, Denis Itxaso González, a désigné l’ensemble de la municipalité de Bergara comme zone de marché du logement tendu. La décision a été mise en œuvre par l’Ordre du 11 septembre et publiée dans le numéro 182 du bulletin officiel Boletín Oficial del País Vasco, le 23 septembre 2026, sous la référence officielle 2026/3985. L’entrée en vigueur implique la limitation des prix des nouveaux loyers et l’application de la désignation de « grand détenteur » (gran tenedor) dans la municipalité.

Demande municipale et chronologie de la procédure

La procédure a été initiée par la mairie de Bergara : le 3 février 2026, elle a demandé au Gouvernement basque de rendre l’ordre approuvant la désignation de la municipalité, conformément à l’article 18 de la Loi 12/2023 relative au Droit au Logement. Le dossier a été traité sous le numéro AAAA_ORD_3702/26_09.

Les étapes de la procédure sont les suivantes :

• 3 février 2026 : demande de la mairie de Bergara.
• 5 juin 2026 : Ordre d’initiation de la procédure, émis par le conseiller Denis Itxaso González.
• 16 juin 2026 : l’Ordre initial a été publié dans le numéro 112 du bulletin BOPV et dans le numéro 111 du bulletin BOG.
• Délai de 20 jours ouvrables : pour que les citoyens intéressés puissent présenter des allégations.
• 11 septembre 2026 : Ordre définitif de désignation.

Selon le texte de l’ordre, aucune allégation n’a été présentée dans les délais et les formes requis durant la période d’allégations et l’audience accordée à la municipalité. Le mémoire justificatif considère comme vérifié le cas b) de l’article 18.3 de la Loi 12/2023 : la croissance cumulée des prix de vente ou de location des logements sur cinq ans a été supérieure de trois points à la croissance de l’IPC de la communauté autonome.

Limitation des prix des loyers

La désignation affecte directement les contrats de location. Conformément à l’article 17.6 de la Loi 29/1994 du 24 novembre sur les Locations de Logements, le loyer initial d’un nouveau contrat ne peut être supérieur au dernier loyer en vigueur pour le même logement au cours des cinq dernières années, après application de la clause de mise à jour annuelle du contrat précédent.

À titre d’exception, le loyer peut être augmenté jusqu’à 10 % dans les cas suivants :

• Si le logement a fait l’objet de travaux de réhabilitation dans les deux ans précédant la signature du contrat.
• Si les travaux de réhabilitation ou d’amélioration justifient une économie de 30 % d’énergie primaire non renouvelable.
• Si des travaux d’amélioration de l’accessibilité ont été achevés dans les deux ans précédant la signature du contrat.
• Si le contrat est signé pour une durée de dix ans ou plus, ou si le locataire a le droit de le prolonger pour cette durée.

En outre, lorsque le bailleur est un « grand détenteur », l’article 17.7 stipule que le loyer initial ne peut excéder le prix maximum établi par le système d’indices de prix de référence. Cette limite s’appliquera également aux logements n’ayant pas eu de contrat de location au cours des cinq dernières années, pour autant que les résolutions du Ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda Urbain le prévoient.

Désignation de « grand détenteur »

L’arrêté définit qui possède le caractère de « grand propriétaire » dans la municipalité désignée. La définition se base sur l’article 3.k) de la Loi 12/2023 :

• Toute personne physique ou morale propriétaire de cinq logements ou plus.
• Ou ayant construit une surface destinée à l’habitation supérieure à 1 500 mètres carrés.
• Les garages et les débarras sont exclus du calcul.
• Exception : les logements des administrations publiques, de leurs organismes instrumentaux ou des sociétés dont elles détiennent la participation majoritaire.

Validité et communication

La désignation a une validité de trois ans et pourra être prolongée annuellement en suivant la même procédure, si les circonstances ayant entraîné la désignation persistent et après présentation de la justification des mesures adoptées. L’arrêté doit être communiqué au Secrétariat Général de l’Agenda Urbain et du Logement du Ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda Urbain ; le ministère publiera tous les trois mois la liste des zones désignées.

L’arrêté épuise la voie administrative. Les intéressés peuvent présenter un recours de réexamen dans un délai d’un mois, ou un recours contentieux-administratif dans un délai de deux mois, à compter du lendemain de sa publication dans le bulletin BOPV.

Impact pour les citoyens

Il s’agit d’une décision liée au marché locatif de Bergara, et elle s’applique à l’ensemble de la municipalité, et non à un quartier ou un secteur spécifique. Les mesures comportent deux axes principaux : la limitation des nouveaux loyers, liée au loyer du dernier contrat, et, dans le cas des « grands propriétaires » désignés, le prix maximum des indices de référence. Sur une période de trois ans, la mairie et le Gouvernement Basque devront élaborer un plan spécifique pour corriger les déséquilibres, comme l’exige la désignation elle-même.

Fuente: Boletín Oficial del País Vasco, núm. 182, 23 de septiembre de 2026, Otras Disposiciones, orr. 1-6 (référence officielle : 2026/3985).