El Gobierno Vasco ha designado a Bergara como zona de mercado residencial tensionado

El consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, Denis Itxaso González, ha designado el municipio completo de Bergara como zona tensionada del mercado de la vivienda. La decisión se ha materializado mediante la Orden del 11 de septiembre y ha sido publicada en el número 182 del Boletín Oficial del País Vasco, el 23 de septiembre de 2026, con la referencia oficial 2026/3985. Su entrada en vigor conlleva la limitación de los precios de los nuevos alquileres y la aplicación de la designación de «gran tenedor» en el municipio.

Solicitud municipal y cronología de la tramitación

El procedimiento fue iniciado por el Ayuntamiento de Bergara: el 3 de febrero de 2026 solicitó al Gobierno Vasco que dictara la orden de aprobación de la designación del municipio, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley 12/2023 sobre el Derecho a la Vivienda. El expediente ha sido tramitado con el número AAAA_ORD_3702/26_09.

Los hitos de la tramitación son los siguientes:

• 3 de febrero de 2026: Solicitud del Ayuntamiento de Bergara.
• 5 de junio de 2026: Orden de inicio del procedimiento, del consejero Denis Itxaso González.
• 16 de junio de 2026: La Orden inicial fue publicada en el número 112 del BOPV y en el número 111 del BOG.
• Plazo de 20 días hábiles: para que los ciudadanos interesados presentaran alegaciones.
• 11 de septiembre de 2026: Orden definitiva de designación.

En el periodo de alegaciones y en la audiencia concedida al ayuntamiento, no se presentó ni una sola alegación en tiempo y forma, según recoge el texto de la orden. La memoria justificativa da por acreditado el caso b) del artículo 18.3 de la Ley 12/2023: el crecimiento acumulado de los precios de venta o alquiler de la vivienda en cinco años ha sido tres puntos superior al crecimiento del IPC de la comunidad autónoma.

Límite de los precios de alquiler

La designación afecta directamente a los contratos de alquiler. Según el artículo 17.6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la renta inicial del nuevo contrato no podrá ser superior a la última renta que haya estado vigente en la misma vivienda en los últimos cinco años, tras aplicar la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

Como excepción, la renta podrá incrementarse hasta un 10 % en estos casos:

• Si la vivienda ha tenido obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato.
• Si las obras de rehabilitación o mejora acreditan un ahorro del 30 % de energía primaria no renovable.
• Si se han finalizado obras de mejora de accesibilidad en los dos años anteriores a la firma del contrato.
• Si el contrato se firma por diez años o más, o si el arrendatario tiene derecho a prorrogarlo por dicho periodo.

Además, cuando el arrendador sea «gran tenedor», el artículo 17.7 establece que la renta inicial no podrá superar el precio máximo según el sistema de índices de precios de referencia. Este mismo límite se aplicará a las viviendas que no hayan tenido contratos de alquiler en los últimos cinco años, siempre que así lo recojan las resoluciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Designación de «gran tenedor»

Las órdenes especifican quién tiene la condición de «gran tenedor» en el municipio designado. La definición se basa en el artículo 3.k) de la Ley 12/2023:

• Persona física o jurídica propietaria de cinco o más viviendas.
• O que posea una superficie construida para uso residencial superior a 1.500 metros cuadrados.
• Quedan excluidos del cálculo los garajes y trasteros.
• Excepción: las viviendas de las administraciones públicas, de sus organismos instrumentales o de las sociedades en las que tengan la participación mayoritaria.

Vigencia y comunicación

Las designaciones tienen una vigencia de tres años, y podrán prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, siempre que se mantengan las circunstancias que motivaron la designación y tras presentar la justificación de las medidas adoptadas. La orden debe notificarse a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; el ministerio publicará trimestralmente la lista de las zonas designadas.

La orden agota la vía administrativa. Los interesados podrán interponer recurso de reposición en el plazo de un mes, o recurso contencioso-administrativo en el plazo de dos meses, a partir del día siguiente a su publicación en el boletín BOPV.

Impacto para los ciudadanos

Es una decisión vinculada al mercado de alquiler de Bergara, y se aplica a todo el municipio, no a un barrio o sector concreto. Las medidas tienen dos vías principales: el límite de los nuevos alquileres, vinculado a la renta del último contrato, y el precio máximo de los índices de referencia en el caso de los designados como «gran tenedor». En el plazo de tres años, el ayuntamiento y el Gobierno Vasco deberán desarrollar un plan específico para corregir los desequilibrios, tal como requiere la propia designación.

Fuente: Boletín Oficial del País Vasco, núm. 182, 23 de septiembre de 2026, Otras Disposiciones, orr. 1-6 (referencia oficial: 2026/3985).