Urduliz y Sopela han sido designados como zonas de mercado de vivienda tensionado

Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) ha publicado, en su número 154, el 14 de agosto de 2026, dos órdenes para declarar a Urduliz y Sopela zonas de mercado de vivienda tensionado. Las órdenes han sido firmadas el 27 de julio de 2026 por el consejero Denis Itxaso González, en nombre del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, con base en el artículo 18 de la Ley 12/2023 (Ley del Derecho a la Vivienda, de 24 de mayo), y limitarán la renta de los nuevos contratos de alquiler en ambos municipios.

El procedimiento fue solicitado por los propios ayuntamientos: el Ayuntamiento de Sopela el 8 de enero de 2026, y el Ayuntamiento de Urduliz el 9 de febrero de 2026. El acuerdo de incoación es de 5 de junio de 2026; se publicó en el BOPV y en el Boletín Oficial de Bizkaia (BOB), número 112 (16 de junio de 2026), con un plazo de 20 días hábiles para presentar alegaciones. Transcurrido el plazo, no se presentó ninguna alegación, y los expedientes se han tramitado con los códigos AAAA_ORD_3172/26_09 (Urduliz) y AAAA_ORD_3704/26_09 (Sopela).

En ambos casos, la memoria justificativa ha acreditado el apartado b) del artículo 18.3 de la Ley 12/2023: el precio de compra o alquiler de la vivienda, en los cinco años anteriores a la declaración, ha aumentado más de tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma. La declaración también conlleva un plan específico que incluirá las medidas y el calendario para corregir los desequilibrios.

Límites de renta en los nuevos contratos

Se aplicará a los nuevos contratos el apartado 6 del artículo 17 de la Ley 29/1994 (Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre, LAU): la renta no podrá superar la última renta que haya estado vigente en la misma vivienda en los últimos cinco años, tras la aplicación de la cláusula de actualización anual del contrato anterior, y no se podrán repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieran en el contrato anterior. Se admite un incremento máximo del 10% en los siguientes casos:

• Haber finalizado las obras de rehabilitación dos años antes del contrato, conforme al artículo 41.1 del reglamento del IRPF.
• Obras de rehabilitación o mejora que acrediten un ahorro del 30% en energía primaria no renovable.
• Mejoras de accesibilidad debidamente acreditadas.
• Contrato de diez años o más, o cláusula que permita al arrendatario prorrogarlo por diez años.

Además, el apartado 7 establece un límite más estricto para los grandes tenedores: si el arrendador es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá superar el precio máximo del sistema de índices de precios de referencia. El mismo límite se aplicará a las viviendas que no hayan tenido contrato de alquiler en los últimos cinco años, si así se recoge en la resolución trimestral del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Definición de gran tenedor

Según el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea propietaria de cinco o más viviendas, o de una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 m², sin tener en cuenta garajes y trasteros. Quedan exentas las viviendas de las administraciones públicas, de sus organismos instrumentales o de las sociedades de participación mayoritaria.

Vigencia y recursos

La declaración tendrá una vigencia de tres años y podrá prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, siempre que se mantengan las condiciones. La orden se notificará a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda y se publicará en el BOPV y en el BOB. Agota la vía administrativa y caben los siguientes recursos:

• Recurso de reposición, en el plazo de un mes, ante el mismo órgano.
• Recurso contencioso-administrativo, en el plazo de dos meses, ante la Sección de lo Contencioso-Administrativo del Juzgado de Instancia correspondiente.

La declaración afecta directamente al mercado de alquiler de ambas localidades y a todos los contratos futuros: durante tres años, el incremento de las nuevas rentas estará limitado y, en el caso de los grandes tenedores, el índice de precios de referencia fijará el alquiler máximo. La medida se enmarca en el ámbito estatal establecido por la Ley 12/2023 y tiene por objeto proteger el acceso a la vivienda, para hacer frente a la presión de los precios en esas dos localidades costeras.

Fuente: Boletín Oficial del País Vasco (BOPV), núm. 154, 14 de agosto de 2026, Otras disposiciones – Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, págs. 1-6 (referencia oficial: 2026/3609 y 2026/3610).