Arrêté créant une charge immobilière dans les contrats d'investissement pour la location d'habitation

L’Arrêté n.º 500/2026/1, publié au Diário da República n.º 221, 1re série, du 13 novembre 2026, réglemente l’inscription foncière de la charge de soumission à autorisation pour la transmission de biens immobiliers affectés à la location dans le cadre d’un contrat d’investissement pour la location (CIA). La norme est signée par la Secrétaire d’État au Logement, Patrícia Gonçalves Costa de Machado Santos, et par la Secrétaire d’État à la Justice, Ana Luísa da Silva Gonçalves Machado, et entre en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 14 novembre 2026.

L’arrêté met en œuvre l’article 9 de l’annexe I du Décret-loi n.º 97/2026 du 20 mai, qui a créé le régime des contrats d’investissement pour la location habitationnelle dans le cadre des mesures d’incitation à l’offre de logements. Ce régime assure une stabilité fiscale et législative à l’investissement dans l’acquisition, la construction et la réhabilitation de biens immobiliers destinés à la location ou sous-location habitationnelle, pour une période allant jusqu’à 25 ans, et garantit à l’investisseur une protection en cas de modifications législatives futures ayant un impact sur l’équilibre économique et financier de l’investissement.

En contrepartie de ces avantages, l’article 8 de cette même annexe I impose des exigences de stabilité de l’investissement, parmi lesquelles l’obligation de maintenir l’affectation des biens immobiliers à la location ou sous-location habitationnelle et la charge selon laquelle les biens ne peuvent être aliénés qu’ensemble, en cas de transmission de la position contractuelle à l’acquéreur, par décision du membre du Gouvernement responsable du domaine du logement. Il manquait la réglementation sur la manière dont cette charge doit figurer au registre foncier — ce que fait le nouvel arrêté.

Inscription promue par l’IHRU, sans émoluments

La charge est inscrite pour tous les immeubles rustiques, urbains ou mixtes et fractions autonomes couverts par le CIA, y compris les immeubles en résultant par effet de lotissement, reparcellement, détachement ou constitution de propriété horizontale. L’inscription initiale est promue par l’Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), et est exonérée d’émoluments.

À cet effet, l’IHRU, I. P., présente une déclaration certifiant trois éléments :

• Le numéro de référence attribué au CIA ;
• L’identification des immeubles et fractions concernés, conformément au Code du Registre Foncier ;
• La durée de validité du CIA et sa date de début.

L’extrait de l’inscription doit contenir, comme mentions spéciales, le numéro de référence du CIA, la durée de validité du contrat et la date de début.

Réduction, annulation et caducité de l’inscription

La loi exige seulement qu’au moins 70 % de la surface de construction des bâtiments couverts par le CIA soit destinée à la location ou sous-location résidentielle, le reste pouvant avoir des usages complémentaires ou compatibles avec l’habitation. Par conséquent, le propriétaire promoteur peut, après les communications préalables d’utilisation relatives aux biens à affecter à la location et sur présentation d’une déclaration de l’IHRU, I. P. l’attestant, réduire l’inscription à cet ensemble de biens et libérer les autres.

L’annulation est effectuée par le propriétaire, via la présentation d’une déclaration de l’IHRU, I. P., autorisant expressément l’annulation et certifiant que l’immeuble ou la fraction n’est pas affecté à la location ou sous-location selon les termes du CIA. En cas de modification de la durée de validité du contrat, l’inscription est modifiée en conséquence.

L’inscription expire automatiquement à l’échéance de la durée de validité du CIA mentionnée dans l’inscription elle-même, ce qui clôt le cycle de vie de la charge sans nécessité d’intervention supplémentaire des propriétaires.

Sécurité juridique pour les investisseurs et les acheteurs

L’arrêté a été émis en vertu de compétences déléguées par le Ministre des Infrastructures et du Logement, via le Despacho n.º 11063/2025, publié au Diário da República, 2.ª série, n.º 181, du 19 septembre 2025, et par la Ministre de la Justice, selon les termes du Despacho n.º 9883/2025, publié dans la 2.ª série, n.º 159, du 20 août 2025. La signature de la titulaire du Logement a eu lieu le 10 novembre 2026 et celle de la titulaire de la Justice le 6 novembre 2026.

Avec la charge inscrite au registre, tout acheteur potentiel ou créancier hypothécaire sait désormais, via le certificat foncier, que le bien est intégré dans un CIA et que sa transmission isolée dépend d’une autorisation gouvernementale et de la transmission de la position contractuelle.

Source : Diário da República, n.º 221, 1.ª série, du 13 novembre 2026, Présidence du Conseil des Ministres et Justice (référence officielle : Portaria n.º 500/2026/1).