Portaria cria ónus predial nos contratos de investimento para arrendamento habitacional

A Portaria n.º 500/2026/1, publicada no Diário da República n.º 221, 1.ª série, de 13 de novembro de 2026, regula o registo predial do ónus de sujeição a autorização para a transmissão de imóveis afetos a arrendamento no âmbito de um contrato de investimento para arrendamento (CIA). A norma é assinada pela Secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa de Machado Santos, e pela Secretária de Estado da Justiça, Ana Luísa da Silva Gonçalves Machado, e entra em vigor no dia seguinte ao da publicação, ou seja, a 14 de novembro de 2026.

A portaria dá execução ao artigo 9.º do anexo I ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que criou o regime dos contratos de investimento para arrendamento habitacional no quadro das medidas de incentivo à oferta de habitação. Esse regime assegura estabilidade fiscal e legislativa ao investimento na aquisição, construção e reabilitação de imóveis destinados a arrendamento ou subarrendamento habitacional, por um período até 25 anos, e garante ao investidor proteção em caso de alterações legislativas futuras com impacto no equilíbrio económico e financeiro do investimento.

Em contrapartida desses benefícios, o artigo 8.º do mesmo anexo I impõe requisitos de estabilidade do investimento, entre os quais a obrigação de manter a afetação dos imóveis a arrendamento ou subarrendamento habitacional e o ónus de os imóveis apenas poderem ser alienados em conjunto, em caso de transmissão da posição contratual para o adquirente, mediante despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação. Faltava regulamentar o modo como esse ónus passa a constar do registo predial — o que a nova portaria faz.

Registo promovido pelo IHRU, sem emolumentos

O ónus é inscrito em todos os prédios rústicos, urbanos ou mistos e frações autónomas abrangidos pelo CIA, incluindo os prédios que deles resultem por efeito de loteamento, reparcelamento, destaque ou constituição de propriedade horizontal. O registo inicial é promovido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), e é isento de emolumentos.

Para o efeito, o IHRU, I. P., apresenta uma declaração que certifica três elementos:

• O número de referência atribuído ao CIA;
• A identificação dos prédios e frações abrangidos, nos termos do Código do Registo Predial;
• O prazo de vigência do CIA e a data do seu início.

O extrato da inscrição deve conter, como menções especiais, o número de referência do CIA, o prazo de vigência do contrato e a data de início.

Redução, cancelamento e caducidade do registo

A lei exige apenas que pelo menos 70 % da área de construção dos edifícios abrangida pelo CIA seja destinada a arrendamento ou subarrendamento habitacional, podendo o restante ter usos complementares ou compatíveis com a habitação. Por isso, o proprietário promotor pode, após as comunicações prévias de utilização relativas aos imóveis a afetar a arrendamento e mediante declaração do IHRU, I. P. que o ateste, reduzir o registo a esse conjunto de imóveis e desonerar os restantes.

O cancelamento é promovido pelo proprietário, através da apresentação de declaração do IHRU, I. P., que autorize expressamente o cancelamento e certifique que o prédio ou a fração não está afeto a arrendamento ou subarrendamento nos termos do CIA. Em caso de alteração do prazo de vigência do contrato, o registo é alterado em conformidade.

O registo caduca automaticamente com o termo do prazo de vigência do CIA mencionado na própria inscrição, o que fecha o ciclo de vida do ónus sem necessidade de intervenção adicional dos proprietários.

Segurança jurídica para investidores e compradores

A portaria foi emitida ao abrigo de competências delegadas pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, através do Despacho n.º 11063/2025, publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 181, de 19 de setembro de 2025, e pela Ministra da Justiça, nos termos do Despacho n.º 9883/2025, publicado na 2.ª série, n.º 159, de 20 de agosto de 2025. A assinatura da titular da Habitação ocorreu a 10 de novembro de 2026 e a da titular da Justiça a 6 de novembro de 2026.

Com o ónus inscrito no registo, qualquer potencial comprador ou credor hipotecário passa a conhecer, através da certidão predial, que o imóvel está integrado num CIA e que a sua transmissão isolada depende de autorização governamental e da transmissão da posição contratual.

Fonte: Diário da República, n.º 221, 1.ª série, de 13 de novembro de 2026, Presidência do Conselho de Ministros e Justiça (referência oficial: Portaria n.º 500/2026/1).