Ordenanza crea gravamen inmobiliario en los contratos de inversión para el alquiler habitacional

La Ordenanza n.º 500/2026/1, publicada en el Diário da República n.º 221, 1.ª serie, del 13 de noviembre de 2026, regula el registro predial del gravamen de sujeción a autorización para la transmisión de inmuebles destinados al arrendamiento en el marco de un contrato de inversión para arrendamiento (CIA). La norma está firmada por la Secretaria de Estado de la Vivienda, Patrícia Gonçalves Costa de Machado Santos, y por la Secretaria de Estado de Justicia, Ana Luísa da Silva Gonçalves Machado, y entra en vigor el día siguiente al de su publicación, es decir, el 14 de noviembre de 2026.

La ordenanza ejecuta el artículo 9.º del anexo I del Decreto-Ley n.º 97/2026, de 20 de mayo, que creó el régimen de los contratos de inversión para el arrendamiento habitacional en el marco de las medidas de incentivo a la oferta de vivienda. Este régimen asegura estabilidad fiscal y legislativa a la inversión en la adquisición, construcción y rehabilitación de inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento habitacional, por un período de hasta 25 años, y garantiza al inversor protección en caso de alteraciones legislativas futuras con impacto en el equilibrio económico y financiero de la inversión.

En contrapartida a estos beneficios, el artículo 8.º del mismo anexo I impone requisitos de estabilidad de la inversión, entre los cuales la obligación de mantener la afectación de los inmuebles al arrendamiento o subarrendamiento habitacional y el gravamen de que los inmuebles solo puedan ser enajenados en conjunto, en caso de transmisión de la posición contractual al adquirente, mediante resolución del miembro del Gobierno responsable del área de vivienda. Faltaba regular la manera en que este gravamen pasa a constar en el registro predial —lo cual hace la nueva ordenanza.

Registro promovido por el IHRU, sin emolumentos

El gravamen se inscribe en todos los predios rústicos, urbanos o mixtos y fracciones autónomas comprendidos en el CIA, incluyendo los predios que de ellos resulten por efecto de loteamiento, reparcelamiento, destaque o constitución de propiedad horizontal. El registro inicial es promovido por el Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), y está exento de emolumentos.

Para tal efecto, el IHRU, I. P., presenta una declaración que certifica tres elementos:

• El número de referencia asignado al CIA;
• La identificación de los predios y fracciones comprendidos, en los términos del Código do Registo Predial;
• El plazo de vigencia del CIA y la fecha de su inicio.

El extracto de la inscripción debe contener, como menciones especiales, el número de referencia del CIA, el plazo de vigencia del contrato y la fecha de inicio.

Reducción, cancelación y caducidad del registro

La ley exige únicamente que al menos el 70 % del área de construcción de los edificios abarcada por el CIA esté destinada al arrendamiento o subarrendamiento habitacional, pudiendo el resto tener usos complementarios o compatibles con la vivienda. Por ello, el propietario promotor puede, tras las comunicaciones previas de utilización relativas a los inmuebles a afectar al arrendamiento y mediante declaración del IHRU, I. P. que lo acredite, reducir el registro a ese conjunto de inmuebles y exonerar los restantes.

La cancelación es promovida por el propietario, mediante la presentación de una declaración del IHRU, I. P., que autorice expresamente la cancelación y certifique que el edificio o la fracción no está afecta al arrendamiento o subarrendamiento en los términos del CIA. En caso de alteración del plazo de vigencia del contrato, el registro se altera en conformidad.

El registro caduca automáticamente con el término del plazo de vigencia del CIA mencionado en la propia inscripción, lo que cierra el ciclo de vida del gravamen sin necesidad de intervención adicional de los propietarios.

Seguridad jurídica para inversores y compradores

La ordenanza fue emitida al amparo de competencias delegadas por el Ministro de Infraestructuras y Vivienda, a través del Despacho n.º 11063/2025, publicado en el Diário da República, 2.ª serie, n.º 181, de 19 de septiembre de 2025, y por la Ministra de Justicia, en los términos del Despacho n.º 9883/2025, publicado en la 2.ª serie, n.º 159, de 20 de agosto de 2025. La firma de la titular de Vivienda ocurrió el 10 de noviembre de 2026 y la de la titular de Justicia el 6 de noviembre de 2026.

Con el gravamen inscrito en el registro, cualquier potencial comprador o acreedor hipotecario pasa a conocer, a través de la certificación predial, que el inmueble está integrado en un CIA y que su transmisión aislada depende de autorización gubernamental y de la transmisión de la posición contractual.

Fuente: Diário da República, n.º 221, 1.ª serie, de 13 de noviembre de 2026, Presidência do Conselho de Ministros e Justiça (referencia oficial: Portaria n.º 500/2026/1).