Le Trésor propose une règle interdisant aux grands investisseurs d'acheter des maisons unifamiliales

Le Département du Trésor a proposé un règlement pour appliquer l’article 1001 du 21st Century ROAD to Housing Act, la loi qui interdit aux grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales. L’avis de proposition de réglementation a été publié dans le Federal Register du 23 octobre 2026 (Vol. 91, No. 204, Proposed Rules, p. 66800), sous le dossier TREAS–DO–2026–0529 et le RIN 1505–AC96. Les commentaires doivent être reçus au plus tard le 23 novembre 2026.

La loi, promulguée le 11 juillet 2026, vise à promouvoir l’accession à la propriété pour les familles américaines en interdisant l’achat de maisons unifamiliales par de grands investisseurs institutionnels, sous réserve de certains « achats exceptés ». Ses exigences entrent en vigueur 180 jours après la promulgation, soit le 7 janvier 2027. La proposition ajouterait une nouvelle section 31 CFR Part 36, intitulée « Large Institutional Investor Ban » (Interdiction des grands investisseurs institutionnels), et est expressément présentée comme la première phase d’une réglementation progressive : le Trésor indique qu’il prévoit de futures réglementations sur d’autres catégories d’achats exceptés, les procédures de conformité, le reporting et la tenue de registres, ainsi que les mesures d’application.

Qui est considéré comme un grand investisseur institutionnel

La proposition interprète, sans modifier, les définitions légales. En vertu de l’article 1001, un grand investisseur institutionnel est généralement une entité à but lucratif engagée, en tout ou en partie, dans l’activité d’investissement, de propriété, de location, de gestion ou de détention de maisons unifamiliales qui, seule ou de concert avec d’autres entités, détient un contrôle d’investissement direct ou indirect sur au moins 350 maisons unifamiliales, à l’exclusion des maisons achetées dans le cadre d’un achat excepté après la promulgation.

• Le § 36.15 proposé définit l’expression « engagé dans l’activité de » en se référant à l’objectif de percevoir des gains d’investissement, des revenus locatifs, des frais de gestion ou tout autre revenu ou gain financier, et exclut les avoirs temporaires et accessoires à une autre activité commerciale légitime.
• Le § 36.16 proposé définit un « investisseur passif » comme celui qui n’a aucun administrateur, dirigeant, employé ou mandataire siégeant au conseil d’administration ou à la direction de la seconde entité, et aucun « droit de contrôle sur la propriété » sur ses maisons unifamiliales.
• Le § 36.2 proposé définit le « droit de contrôle sur la propriété » comme un consentement, une approbation, un veto ou un droit similaire permettant à une entité de prendre, d’orienter ou d’empêcher les décisions d’une autre entité concernant l’achat, la vente, la détention, la location, la rénovation ou la gestion d’une maison.

Les exceptions que le Trésor souhaite clarifier

La règle donnerait un contenu aux exclusions légales, lesquelles, selon le Trésor, peuvent soutenir l’offre de logements sans réduire le parc disponible pour les propriétaires-occupants.

• Construction pour location (Build-to-rent) : logements qui n’ont pas été précédemment occupés par un propriétaire-occupant, achetés dans les 18 mois suivant la réception d’un certificat d’occupation, et occupés pour la première fois par des locataires après l’achat.
• Rénovation pour location (Renovate-to-rent) : réhabilitation substantielle de logements dont les éléments structurels ou les systèmes centraux ne respectent pas les codes du bâtiment locaux, avec des améliorations d’au moins 15 % du prix d’achat du logement ; un refuge sécurisé non exclusif s’applique à 10 % pour les éléments structurels ou centraux.
• Programme d’accession à la propriété : loyers et frais pas plus élevés que pour des logements comparables hors programme, traitement du contrat comme un crédit à la consommation, signalement positif des paiements de loyer et soutien financier significatif pour l’achat par le locataire.
• Programme de promotion de l’accession à la propriété : signalement positif du loyer, un droit de préférence et une période d’examen prioritaire de 30 jours pour le locataire.
• Autres exceptions : apurement de dettes contractées antérieurement, atténuation des pertes ou conformité de la gestion, et achats auprès d’un autre investisseur institutionnel important qui possédait le logement lors de la promulgation ou l’a acheté conformément à la Loi.

Pénalités, formalités administratives et examen

L’article 1001(d)(1) autorise des sanctions civiles allant jusqu’au montant le plus élevé entre 1 million de dollars ou trois fois le prix d’achat de la propriété. Le § 36.17 proposé traiterait un achat interdit impliquant plus d’un investisseur institutionnel important comme une seule violation pour le calcul de ce maximum, et le § 36.18 proposé ajoute une clause de divisibilité.

Le Trésor demande également une nouvelle collecte d’informations, « Tenue des registres ; Interdiction par la loi 21st Century ROAD to Housing des achats de maisons unifamiliales par de grands investisseurs institutionnels », sous le numéro de contrôle OMB 1505–NEW, avec une estimation de 100 à 300 répondants, une heure par réponse et 100 à 300 heures de charge annuelle. L’Office of Information and Regulatory Affairs a désigné la proposition comme une action réglementaire significative en vertu de l’Executive Order 12866. La règle ne traite pas de l’avis annuel que les grands investisseurs doivent déposer auprès du Department of Housing and Urban Development en vertu de l’article 1001(c)(8) ; le Trésor a consulté le HUD, la Federal Housing Finance Agency et la Securities and Exchange Commission lors de l’élaboration du texte, lequel est signé par Ethan Fallang, secrétaire adjoint pour les marchés de capitaux.

Ce que cela signifie pour le marché locatif

Pour les fonds immobiliers, les REIT et les opérateurs de construction pour location, la proposition trace la ligne entre le capital de portefeuille et le contrôle : des participations au capital supérieures à 25 % d’une catégorie d’intérêts, des interconnexions au sein des conseils d’administration et des droits de veto contractuels peuvent faire sortir un investisseur du statut « passif » et l’inclure dans l’interdiction. Le Trésor soutient que les définitions réduisent l’incertitude et freinent l’évasion via des structures de propriété complexes, tout en admettant que des données fiables sur le nombre d’investisseurs qui seront affectés ne sont pas actuellement disponibles.

Source : Federal Register, Vol. 91, No. 204, 23 octobre 2026, Proposed Rules, p. 66800 (référence officielle : 2026–21675 ; dossier TREAS–DO–2026–0529, RIN 1505–AC96).