El Tesoro propone una norma que prohíbe a los grandes inversores comprar viviendas unifamiliares

El Departamento del Tesoro ha propuesto una regulación para hacer cumplir la sección 1001 de la Ley ROAD hacia la Vivienda del Siglo XXI (21st Century ROAD to Housing Act), el estatuto que prohíbe a los grandes inversores institucionales la compra de viviendas unifamiliares. El aviso de propuesta de reglamentación fue publicado en el Registro Federal del 23 de octubre de 2026 (Vol. 91, No. 204, Reglas Propuestas, p. 66800), bajo el expediente TREAS–DO–2026–0529 y el RIN 1505–AC96. Los comentarios deben recibirse a más tardar el 23 de noviembre de 2026.

El estatuto, promulgado el 11 de julio de 2026, tiene como objetivo promover la propiedad de viviendas para las familias estadounidenses prohibiendo las compras de viviendas unifamiliares por parte de grandes inversores institucionales, sujeto a “compras exceptuadas” especificadas. Sus requisitos entran en vigor 180 días después de su promulgación, es decir, el 7 de enero de 2027. La propuesta añadiría una nueva Parte 36 del Título 31 del CFR, titulada “Prohibición de Grandes Inversores Institucionales”, y está expresamente planteada como la primera fase de una reglamentación gradual: el Tesoro afirma que espera futuras reglamentaciones sobre otras categorías de compras exceptuadas, procedimientos de cumplimiento, presentación de informes y mantenimiento de registros, y acciones de ejecución.

Quiénes cuentan como grandes inversores institucionales

La propuesta interpreta, sin modificar, las definiciones estatutarias. Según la sección 1001, un gran inversor institucional es generalmente una entidad con fines de lucro dedicada, total o parcialmente, al negocio de invertir, poseer, alquilar, gestionar o mantener viviendas unifamiliares que, sola o en concierto con otras entidades, tenga el control de inversión directo o indirecto de no menos de 350 viviendas unifamiliares, excluyendo las viviendas compradas en una compra exceptuada después de la promulgación.

• El propuesto § 36.15 define “dedicado al negocio de” haciendo referencia al propósito de recibir ganancias de inversión, ingresos por alquiler, tarifas de gestión o cualquier otro ingreso o beneficio financiero, y excluye las tenencias que sean temporales e incidentales a otro negocio legítimo.
• El propuesto § 36.16 define a un “inversor pasivo” como aquel que no tiene ningún director, funcionario, empleado o designado en la junta o dirección de la segunda entidad, y ningún “derecho de control de la propiedad” sobre sus viviendas unifamiliares.
• El propuesto § 36.2 define el “derecho de control de la propiedad” como un consentimiento, aprobación, veto o derecho similar que permita a una entidad tomar, dirigir o impedir las decisiones de otra entidad sobre la compra, venta, tenencia, arrendamiento, renovación o gestión de una vivienda.

Las excepciones que el Tesoro quiere aclarar

La norma daría contenido a las exclusiones estatutarias, que según el Tesoro pueden apoyar la oferta de viviendas sin reducir el inventario disponible para los propietarios-ocupantes.

• Construcción para alquiler (Build-to-rent): viviendas que no hayan sido ocupadas previamente por un propietario-ocupante, adquiridas dentro de los 18 meses posteriores a la recepción del certificado de ocupación, y ocupadas por primera vez por inquilinos después de la compra.
• Renovación para alquiler (Renovate-to-rent): rehabilitación sustancial de viviendas que no cumplan con los elementos estructurales o los sistemas básicos de los códigos de edificación locales, con mejoras de al menos el 15 por ciento del precio de compra de la vivienda; se aplica un puerto seguro no exclusivo del 10 por ciento en elementos estructurales o básicos.
• Programa de propiedad de vivienda: alquileres y tarifas no superiores a los de viviendas comparables fuera del programa, tratamiento de crédito al consumo del contrato, reporte positivo de los pagos de alquiler y apoyo financiero significativo para la compra por parte del inquilino.
• Programa para impulsar la propiedad de la vivienda: reporte positivo del alquiler, un derecho de tanteo y un periodo de primera mirada de 30 días para el inquilino.
• Otras excepciones: satisfacción de deudas contraídas previamente, mitigación de pérdidas o cumplimiento de la gestión de préstamos, y compras a otro gran inversor institucional que fuera propietario de la vivienda al momento de la promulgación o que la hubiera comprado en cumplimiento de la Ley.

Sanciones, trámites y revisión

La Sección 1001(d)(1) autoriza sanciones civiles de hasta la cantidad que sea mayor entre 1 millón de dólares o tres veces el precio de compra de la propiedad. El propuesto § 36.17 trataría una compra prohibida que involucre a más de un gran inversor institucional como una única infracción para calcular dicho máximo, y el propuesto § 36.18 añade una cláusula de divisibilidad.

El Tesoro también solicita una nueva recopilación de información, “Mantenimiento de registros; Prohibición de la Ley 21st Century ROAD to Housing sobre compras de viviendas unifamiliares por parte de grandes inversores institucionales”, bajo el número de control de la OMB 1505–NEW, con un estimado de 100 a 300 encuestados, una hora por respuesta y entre 100 y 300 horas de carga anual. La Oficina de Asuntos Regulatorios e Información ha designado la propuesta como una acción regulatoria significativa bajo la Orden Ejecutiva 12866. La norma no aborda la notificación anual que los grandes inversores deben presentar ante el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano según la sección 1001(c)(8); el Tesoro consultó con el HUD, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y la Comisión de Bolsa y Valores para desarrollar el texto, el cual está firmado por Ethan Fallang, Subsecretario Adjunto de Mercados de Capitales.

Qué significa para el mercado de alquiler

Para los fondos inmobiliarios, los REIT y los operadores de construcción para alquiler, la propuesta traza la línea entre el capital de cartera y el control: las participaciones accionarias superiores al 25 por ciento de una clase de intereses, los entrelazamientos de juntas directivas y los derechos de veto contractuales pueden sacar a un inversor del estado “pasivo” y someterlo a la prohibición. El Tesoro sostiene que las definiciones reducen la incertidumbre y frenan la evasión a través de estructuras de propiedad estratificadas, aunque admite que actualmente no se dispone de datos fiables sobre cuántos inversores se verán afectados.

Fuente: Federal Register, Vol. 91, No. 204, 23 de octubre de 2026, Reglas Propuestas, p. 66800 (referencia oficial: 2026–21675; expediente TREAS–DO–2026–0529, RIN 1505–AC96).