Santa Cruz actualiza la norma de uso del suelo de sus tres parroquias

El Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del cantón Santa Cruz expidió la Ordenanza 147-CC-GADMSC-2026, que regula el desarrollo sostenible y el ordenamiento territorial y reemplaza el marco de uso y ocupación del suelo urbano de Puerto Ayora, Bellavista y Santa Rosa. La norma consta en el Registro Oficial, Edición Especial Nº 1719, del jueves 29 de octubre de 2026, con 84 páginas, y rige desde su publicación en ese boletín, en la web municipal y en la gaceta oficial.

La ordenanza se formuló en cumplimiento de la Disposición Transitoria de la Ordenanza 130-CC-GADMSC-2024 y se articula con el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial 2023-2027 y el Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS) 2020-2032, además del Plan Galápagos 2030. Su marco invoca el COOTAD, la LOOTUGS, la Ley Orgánica de Régimen Especial de la provincia de Galápagos y las resoluciones 009-CTUGS-2020 y 016-CTUGS-2024.

El Concejo Cantonal la aprobó en primer debate el 10 de abril de 2026 y en segundo debate el 24 de septiembre de 2026; la alcaldesa Fanny Uribe López la sancionó el 2 de octubre de 2026 y la secretaria de Concejo, Karla Tapia Sánchez, certificó el trámite.

Construcción: retiros, áreas verdes y habitabilidad

Las nuevas edificaciones residenciales, comerciales, turísticas o mixtas deberán incorporar áreas verdes en al menos el 10% del área total del predio, con prioridad para especies nativas. Las ventanas de iluminación y ventilación deberán sumar como mínimo el 20% del área del ambiente útil, y los vanos hacia linderos laterales o posteriores no podrán ubicarse a menos de 3 metros de la línea divisoria.

• Ascensor obligatorio en edificaciones de cinco pisos o más, incluidos subsuelos, según las normas NTE INEN 3139 y 2299.
• Letrero de obra visible de 1m x 1m con propietario, responsable técnico, número de permiso y plazo; en obras menores de 40 m² basta exhibir el permiso en fachada.
• Notificación del inicio de obra con al menos cinco días de anticipación ante la Dirección de Urbanismo y Catastros.
• Certificado de habitabilidad parcial desde el 80% de avance físico y definitivo al 100%.

En fraccionamientos y urbanizaciones, la cesión mínima de suelo para áreas verdes y equipamiento comunal será del 15% del área útil urbanizable, con al menos la mitad destinada a áreas verdes, y la entrega total no podrá exceder el 35%.

Turismo: permisos, buses y arrendamientos

El permiso de construcción, ampliación o remodelación de alojamientos turísticos exigirá un documento de la Autoridad Nacional de Turismo, conforme al artículo 14 del Reglamento de alojamiento turístico para Galápagos, y la edificación deberá ejecutarse al 100% y contar con certificado de habitabilidad. Los establecimientos que operen buses o busetas deberán disponer de estacionamiento interno; queda prohibido dejarlos en la vía pública, aceras o retiros frontales.

Si el predio no permite el estacionamiento, el propietario deberá presentar un contrato de arrendamiento legalizado por escritura pública, con vigencia mínima e ininterrumpida de cinco años, requisito para la licencia de funcionamiento y el certificado de habitabilidad. El registro de inquilinato ante la Unidad de Avalúos y Catastros exige IPRUS actualizado, escritura del inmueble y contrato, y el canon máximo se calculará con el avalúo catastral.

Incentivos y régimen sancionador

Las construcciones con sistemas sostenibles podrán acceder a la reducción del 50% del impuesto predial o del pago por permiso de construcción, y a reconocimiento público, en aplicación del artículo 498 del COOTAD. Se exige al menos uno de estos elementos en un mínimo del 50%: mampostería, revestimientos, cubierta, paneles solares fotovoltaicos, tratamiento de aguas lluvias y residuales o jardines permeables.

• Infracción leve: 30% a 50% de un salario básico unificado y 40 horas de trabajo comunitario.
• Infracción grave: un salario básico unificado y 80 horas de trabajo comunitario.
• Infracción muy grave: dos salarios básicos unificados y 160 horas de trabajo comunitario.
• Reincidencia: el doble de la multa; la demolición a costa del infractor se cobrará vía coactiva con 20% de recargo.

Plazos de implementación

La Unidad de Comunicación, con la Dirección de Urbanismo y Catastros, difundirá la norma en 30 días. Las construcciones en ejecución tendrán 60 días para adecuarse y notificar su cumplimiento, y en 180 días el Municipio deberá identificar las fajas de la zona urbana que requieran regularización.

La ordenanza deroga las normas 0054-CC-GADMSC-2016, 0075-CC-GADMSC-2018 y 084-CC-GADMSC-2019, sobre uso y ocupación del suelo urbano de las tres parroquias, además de la 0035-CC-GADMSC-2015 y el artículo 18 de la ordenanza de bienes inmuebles municipales.

El nuevo marco afecta directamente a propietarios, constructores y operadores turísticos del cantón que concentra los principales centros poblados de la isla Santa Cruz, donde la escasez de suelo urbanizable y la presión del alojamiento turístico conviven con las restricciones ambientales del régimen especial de Galápagos. Los incentivos tributarios y los plazos de transición serán los puntos de mayor atención para quienes tienen obras en curso.

Fuente: Registro Oficial, Edición Especial Nº 1719, 29 de octubre de 2026, pág. 1 (referencia oficial: Ordenanza Nº 147-CC-GADMSC-2026).