Décret-loi pour sécuriser la prorogation des baux d'habitation

Le Conseil des Ministres a approuvé le 29 septembre le Décret-loi royal 27/2026, portant mesures urgentes pour renforcer la stabilité des contrats de location de logement habituel. La norme est publiée au Boletín Oficial del Estado n° 243, du 1er octobre 2026, section I, p. 128380, sous la référence officielle BOE-A-2026-20385, et entre en vigueur le lendemain de sa publication, le 2 octobre. Le texte modifie l’article 10 de la Loi 29/1994, du 24 novembre, sur les Locations Urbaines.

La réforme part d’un diagnostic : les contrats signés après l’entrée en vigueur du Décret-loi royal 7/2019, du 1er mars, ont atteint depuis 2024 la fin de leur délai minimum de cinq ans et, pour la plupart, se trouvent en prorogation tacite, laquelle s’épuise en 2027 pour les premiers et, pour ceux conclus entre 2019 et 2022 (le volume le plus important actuellement en vigueur), entre 2027 et 2030. L’Exécutif soutient que l’expiration du contrat est devenue le principal mécanisme de répercussion des hausses de prix sur les ménages et que le traitement par la procédure législative ordinaire ne permettrait pas de répondre à temps.

La mesure est dictée sur proposition du Ministre des Droits Sociaux, de la Consommation et de l’Agenda 2030 et en vertu de l’article 149.1.8.ª de la Constitution espagnole, qui attribue à l’État la compétence exclusive en matière de législation civile. Le texte est signé par le Roi Felipe VI et contresigné par le président du Gouvernement, Pedro Sánchez Pérez-Castejón.

Prorogation obligatoire et nouveaux préavis

À l’expiration du contrat ou de l’une de ses prorogations, une fois écoulés au minimum cinq ans de durée — sept si le bailleur est une personne morale —, le contrat sera obligatoirement prorogé pour des périodes successives de même durée, à moins que l’une des parties ne notifie sa volonté de ne pas le proroger.

• Le préavis du bailleur passe de quatre à six mois.
• Celui du locataire est maintenu à deux mois.
• Les prorogations volontaires convenues après une communication de non-prorogation ne pourront être inférieures à ces délais.
• Sont nulles les stipulations qui dégradent les conditions du contrat original.

Indemnisation de douze mensualités

Le bailleur qui communique valablement sa volonté de ne pas proroger devra indemniser le locataire d’un montant équivalent, au moins, à douze mensualités de loyer d’un logement aux caractéristiques analogues. Le calcul sera effectué, dans la mesure du possible, conformément au système étatique de référence des prix de location de logements et, en aucun cas, ne pourra être inférieur à une mensualité par année de résidence, avec un prorata par mois et par jour. L’indemnisation est versée au moment de la remise du logement et l’aliénation du bien immobilier n’éteint pas le droit, lequel incombe à l’acquéreur subrogé.

Exceptions et prorogations extraordinaires

Aucune indemnisation ne sera due lorsque la non-prorogation répond à une cause justifiée et détaillée par écrit dans la notification :

• Besoin du bailleur personne physique du logement pour lui-même, pour des membres de sa famille au second degré ou pour le conjoint en cas de séparation, divorce ou nullité ; s’il ne l’occupe pas dans les trois mois, le locataire récupère son droit.
• Absence d’occupation effective pendant plus de six mois au cours des douze mois précédents, sauf cause justifiée.
• Disponibilité d’un autre logement approprié dans la même commune.
• Signature d’un nouveau contrat ou refus d’une offre probante avec une durée minimale de cinq ou sept ans.
• Vulnérabilité accréditée du bailleur.

Sont maintenues les prorogations extraordinaires pour vulnérabilité sociale et économique, d’une durée maximale d’un an et d’acceptation obligatoire pour le grand bailleur, ainsi que celle des zones de marché résidentiel tendu, d’une durée maximale de trois ans et d’application préférentielle.

Régime transitoire

Le nouveau régime s’applique aux contrats en vigueur concernant les échéances postérieures au lendemain de l’entrée en vigueur. Pour les contrats auxquels il reste moins de six mois avant leur échéance, le bailleur pourra donner un préavis de quatre mois. Les communications de non-renouvellement déjà effectuées conservent leur efficacité et ne génèrent pas d’indemnisation, et les contrats en reconduction tacite seront soumis à la nouvelle réglementation à partir de la première échéance survenant quatre mois après l’entrée en vigueur.

La norme affecte directement des millions de foyers locataires et les propriétaires de logements en location : elle fait de la continuité du contrat la règle et de l’extinction une décision expresse, notifiée et compensée financièrement. Le préambule lui-même invoque l’expérience de l’Allemagne, de la France et des Pays-Bas et rappelle que le Tribunal Constitutionnel, dans son Arrêt 89/1994 du 17 mars, a validé la prorogation forcée de la législation locative précédente.

Source : Boletín Oficial del Estado, nº 243, du 1er octobre 2026, section I. Dispositions générales, pág. 128380 (référence officielle : BOE-A-2026-20385).