Real decreto-ley para blindar la prórroga de los alquileres de vivienda

El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre el Real Decreto-ley 27/2026, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. La norma se publica en el Boletín Oficial del Estado núm. 243, de 1 de octubre de 2026, sección I, pág. 128380, con referencia oficial BOE-A-2026-20385, y entra en vigor el día siguiente al de su publicación, el 2 de octubre. El texto modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La reforma parte de un diagnóstico: los contratos firmados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, han ido alcanzando desde 2024 el final de su plazo mínimo de cinco años y, en su mayoría, se encuentran en prórroga tácita, que para los primeros se agota en 2027 y para los celebrados entre 2019 y 2022, el mayor volumen vigente, entre 2027 y 2030. El Ejecutivo sostiene que el vencimiento del contrato se ha convertido en el principal mecanismo de traslación de las subidas de precios a los hogares y que la tramitación por el procedimiento legislativo ordinario no permitiría responder a tiempo.

La medida se dicta a propuesta del Ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en legislación civil. El texto está firmado por el Rey Felipe VI y refrendado por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez Pérez-Castejón.

Prórroga obligatoria y nuevos preavisos

Llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración —siete si el arrendador es persona jurídica—, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de la misma duración salvo que alguna de las partes notifique su voluntad de no prorrogarlo.

• El preaviso del arrendador sube de cuatro a seis meses.
• El del arrendatario se mantiene en dos meses.
• Las prórrogas voluntarias acordadas tras una comunicación de no prórroga no podrán ser inferiores a esos plazos.
• Son nulas las estipulaciones que empeoren las condiciones del contrato original.

Indemnización de doce mensualidades

El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características. El cálculo se hará, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda y, en ningún caso, podrá ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia, con prorrateo por meses y días. La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda y la enajenación del inmueble no extingue el derecho, que corresponde al adquirente subrogado.

Excepciones y prórrogas extraordinarias

No procederá indemnización cuando la no prórroga responda a causa justificada y detallada por escrito en la notificación:

• Necesidad del arrendador persona física de la vivienda para sí, para familiares de segundo grado o para el cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad; si no la ocupa en tres meses, el arrendatario recupera el derecho.
• Falta de habitación efectiva durante más de seis meses en los doce anteriores, salvo causa justificada.
• Disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio.
• Suscripción de un nuevo contrato o rechazo de una oferta fehaciente con permanencia mínima de cinco o siete años.
• Vulnerabilidad acreditada del arrendador.

Se mantienen las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad social y económica, de hasta un año y de aceptación obligatoria para el gran tenedor, y la de zonas de mercado residencial tensionado, de hasta tres años y aplicación preferente.

Régimen transitorio

El nuevo régimen se aplica a los contratos vigentes respecto de los vencimientos posteriores al día siguiente de la entrada en vigor. En los contratos a los que resten menos de seis meses para su vencimiento, el arrendador podrá preavisar con cuatro meses. Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no generan indemnización, y los contratos en tácita reconducción quedarán sujetos a la nueva regulación a partir del primer vencimiento que se produzca transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor.

La norma afecta de forma directa a millones de hogares arrendatarios y a los propietarios de vivienda en alquiler: convierte la continuidad del contrato en la regla y la extinción en una decisión expresa, preavisada y compensada económicamente. El propio preámbulo invoca la experiencia de Alemania, Francia y los Países Bajos y recuerda que el Tribunal Constitucional, en su Sentencia 89/1994, de 17 de marzo, avaló la prórroga forzosa de la legislación arrendaticia anterior.

Fuente: Boletín Oficial del Estado, núm. 243, de 1 de octubre de 2026, sección I. Disposiciones generales, pág. 128380 (referencia oficial: BOE-A-2026-20385).