El Gobierno fija los techos de renta del alquiler asequible por municipio

La Ordenanza n.º 454/2026/1, de 13 de octubre, fija los límites máximos de renta por tipología aplicables en cada municipio en el marco del Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA). La norma es publicada en el Diário da República, 1.ª serie, n.º 198, de 13 de octubre de 2026, y está firmada por el Ministro de Estado y de Finanzas, Joaquim Miranda Sarmento, y por el Ministro de Infraestructuras y Vivienda, Miguel Martinez de Castro Pinto Luz.

La ordenanza reglamenta lo dispuesto en el n.º 1 del artículo 4.º del anexo III al Decreto-Ley n.º 97/2026, de 20 de mayo, que aprobó el RSAA con el objetivo de promover la oferta pública y privada de alquiler de viviendas con rentas inferiores a los valores de mercado. En los términos de dicho régimen, la renta mensual de los contratos abarcados debe ser igual o inferior al límite máximo por tipología, calculado basándose en el 80 % de la mediana de los valores de renta divulgados por el Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.) para el municipio del inmueble.

El cálculo tuvo en cuenta además los límites de área bruta por tipología del régimen de vivienda de costes controlados y los valores fijados al amparo del n.º 1 del artículo 2.º de la Ordenanza n.º 176/2019, de 6 de junio. El anexo de la ordenanza enumera los valores municipio por municipio, de las tipologías T0 a T5 y superiores a T5.

Techos de renta: de 224 euros a 2 066 euros por mes

Los valores varían considerablemente entre municipios. Algunos ejemplos del anexo:

• Lisboa: T0 785 €, T1 1 006 €, T2 1 309 €, T3 1 612 €, T4 1 763 €, T5 2 066 €.
• Porto: T0 652 €, T1 866 €, T2 1 118 €, T3 1 341 €, T4 1 510 €, T5 1 715 €.
• Cascais: T0 752 €, T1 964 €, T2 1 254 €, T3 1 544 €, T4 1 690 €, T5 1 980 €.
• Oeiras: T0 703 €, T1 901 €, T2 1 172 €, T3 1 443 €, T4 1 579 €, T5 1 850 €.
• Almada: T0 612 €, T1 784 €, T2 1 021 €, T3 1 257 €, T4 1 375 €, T5 1 612 €.
• Funchal: T0 620 €, T1 794 €, T2 1 034 €, T3 1 273 €, T4 1 393 €, T5 1 632 €.
• Abrantes: T0 265 €, T1 340 €, T2 442 €, T3 545 €, T4 596 €, T5 698 €.

El valor mínimo de T0 es de 224 €, aplicable a decenas de municipios, entre los cuales Bragança, Castelo Branco (244 €), Fafe, Lamego y Vila Real de Santo António no se incluyen en esta lista. Para tipologías superiores a T5, el límite se calcula como T5 + n × 50 €, 75 €, 100 € o 150 €, según el municipio, siendo n el número de habitaciones por encima de cinco.

Incrementos del 10 % por estacionamiento y eficiencia energética

Los valores obtenidos pueden incrementarse mediante majoraciones acumulativas:

• 10 %, en caso de que el alquiler incluya estacionamiento privado.
• 10 %, en caso de que el inmueble posea un nivel de desempeño energético A o superior, comprobado mediante un certificado válido a la fecha de celebración del contrato.

En el caso de partes de vivienda, el límite se define mediante la fórmula Vref(ph) = Vref(h) × Auq/Aut, en la que el área útil de la habitación se incrementa en un 25 % cuando disponga de instalación sanitaria privada.

Revisión anual, plataforma del IHRU y derogación de las ordenanzas de 2019

Los límites deben revisarse periódicamente mediante la modificación de la ordenanza, con efectos al 1 de enero del año siguiente. En los años sin revisión, se actualizan automáticamente el 1 de enero según el factor previsto en el artículo 24.º del NRAU divulgado el año anterior.

La divulgación corresponde a una plataforma electrónica gestionada por el Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), que pone a disposición una herramienta de cálculo de los incrementos y de los límites aplicables a las partes de vivienda. El IHRU, I. P. promueve además protocolos de interoperabilidad con el Instituto dos Registos e do Notariado, I. P. (IRN, I. P.), el INE, I. P., la Agência para a Energia (ADENE) y los municipios y entidades intermunicipales.

La ordenanza deroga la Portaria n.º 175/2019, la Portaria n.º 176/2019 y la Portaria n.º 177/2019, todas del 6 de junio. Entra en vigor el día siguiente al de su publicación, pero el efecto derogatorio surte efecto el 1 de septiembre de 2026; entre esa fecha y la entrada en vigor se aplican los valores de la Portaria n.º 176/2019.

Impacto para arrendadores e inquilinos

La norma define el cuadro de precios que los arrendadores y promotores deberán respetar para acceder a los incentivos fiscales del RSAA —exenciones de IRS e IRC sobre rentas inmobiliarias y exenciones de IMT e IMI— y ofrece a los inquilinos una referencia objetiva del valor máximo a pagar por tipología en su municipio. La derogación de las ordenanzas de 2019 y la actualización automática anual anclada en el NRAU aportan previsibilidad a los contratos ya celebrados y a los nuevos.

Fonte: Diário da República, 1.ª série, n.º 198, de 13 de outubro de 2026, secção I, pág. 1 (referência oficial: Portaria n.º 454/2026/1).