O Governo fixa os tetos de renda do arrendamento acessível por concelho

A Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, fixa os limites máximos de renda por tipologia aplicáveis em cada concelho no âmbito do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). A norma é publicada no Diário da República, 1.ª série, n.º 198, de 13 de outubro de 2026, e é assinada pelo Ministro de Estado e das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, e pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Martinez de Castro Pinto Luz.

A portaria regulamenta o disposto no n.º 1 do artigo 4.º do anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aprovou o RSAA com o objetivo de promover oferta pública e privada de arrendamento habitacional com rendas abaixo dos valores de mercado. Nos termos desse regime, a renda mensal dos contratos abrangidos deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia, calculado com base em 80 % da mediana dos valores de renda divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.) para o concelho do locado.

O cálculo teve ainda em conta os limites de área bruta por tipologia do regime de habitação de custos controlados e os valores fixados ao abrigo do n.º 1 do artigo 2.º da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho. O anexo da portaria lista os valores concelho a concelho, das tipologias T0 a T5 e acima de T5.

Tetos de renda: de 224 euros a 2 066 euros por mês

Os valores variam fortemente entre concelhos. Alguns exemplos do anexo:

• Lisboa: T0 785 €, T1 1 006 €, T2 1 309 €, T3 1 612 €, T4 1 763 €, T5 2 066 €.
• Porto: T0 652 €, T1 866 €, T2 1 118 €, T3 1 341 €, T4 1 510 €, T5 1 715 €.
• Cascais: T0 752 €, T1 964 €, T2 1 254 €, T3 1 544 €, T4 1 690 €, T5 1 980 €.
• Oeiras: T0 703 €, T1 901 €, T2 1 172 €, T3 1 443 €, T4 1 579 €, T5 1 850 €.
• Almada: T0 612 €, T1 784 €, T2 1 021 €, T3 1 257 €, T4 1 375 €, T5 1 612 €.
• Funchal: T0 620 €, T1 794 €, T2 1 034 €, T3 1 273 €, T4 1 393 €, T5 1 632 €.
• Abrantes: T0 265 €, T1 340 €, T2 442 €, T3 545 €, T4 596 €, T5 698 €.

O valor mínimo de T0 é de 224 €, aplicável a dezenas de concelhos, entre os quais Bragança, Castelo Branco (244 €), Fafe, Lamego e Vila Real de Santo António não se inclui nesta lista. Para tipologias acima de T5, o limite é calculado como T5 + n × 50 €, 75 €, 100 € ou 150 €, consoante o concelho, sendo n o número de quartos acima de cinco.

Majorações de 10 % por estacionamento e eficiência energética

Os valores apurados podem ser acrescidos de majorações cumulativas:

• 10 %, caso o arrendamento inclua estacionamento privativo.
• 10 %, caso o locado possua nível de desempenho energético A ou superior, comprovado por certificado válido à data da celebração do contrato.

No caso de partes de habitação, o limite é definido pela fórmula Vref(ph) = Vref(h) × Auq/Aut, em que a área útil do quarto é majorada em 25 % quando tenha instalação sanitária privativa.

Revisão anual, plataforma do IHRU e revogação das portarias de 2019

Os limites devem ser revistos periodicamente por alteração da portaria, com efeitos a 1 de janeiro do ano seguinte. Nos anos sem revisão, são atualizados automaticamente a 1 de janeiro pelo fator previsto no artigo 24.º do NRAU divulgado no ano anterior.

A divulgação cabe a uma plataforma eletrónica gerida pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), que disponibiliza uma ferramenta de cálculo das majorações e dos limites aplicáveis a partes de habitação. O IHRU, I. P. promove ainda protocolos de interoperabilidade com o Instituto dos Registos e do Notariado, I. P. (IRN, I. P.), o INE, I. P., a Agência para a Energia (ADENE) e os municípios e entidades intermunicipais.

A portaria revoga a Portaria n.º 175/2019, a Portaria n.º 176/2019 e a Portaria n.º 177/2019, todas de 6 de junho. Entra em vigor no dia seguinte ao da publicação, mas o efeito revogatório produz efeitos a 1 de setembro de 2026; entre essa data e a entrada em vigor aplicam-se os valores da Portaria n.º 176/2019.

Impacto para senhorios e inquilinos

A norma define o quadro de preços que senhorios e promotores terão de respeitar para aceder aos incentivos fiscais do RSAA — isenções de IRS e IRC sobre rendimentos prediais e isenções de IMT e IMI — e dá aos inquilinos uma referência objetiva do valor máximo a pagar por tipologia no seu concelho. A revogação das portarias de 2019 e a atualização automática anual ancorada no NRAU dão previsibilidade a contratos já celebrados e a novos.

Fonte: Diário da República, 1.ª série, n.º 198, de 13 de outubro de 2026, secção I, pág. 1 (referência oficial: Portaria n.º 454/2026/1).