Madrid renforce avec 50 millions les garanties pour l'achat de logements sur plan

Le Conseil de Gouvernement de la Communauté de Madrid a approuvé le 4 novembre 2026 les conditions de contre-garantie publique des risques de crédit des sociétés de garantie réciproque pour le financement des acomptes lors de l’achat de logements en construction. L’accord est publié dans le B.O.C.M. n° 267 du 6 novembre 2026, sous la référence BOCM-20261106-37, et autorise le Conseil de l’Économie et des Finances à conclure des opérations jusqu’à un plafond de 50 000 000 d’euros. La norme vise à faciliter l’accès à la première propriété pour ceux qui peuvent assumer les mensualités mais ne disposent pas de l’épargne préalable pour acheter sur plan.

Le texte part d’un diagnostic explicite : la difficulté croissante d’accès au logement, « particulièrement pour les plus jeunes », dans une région qui agit comme moteur d’investissement, de talent et d’emploi et qui enregistre une forte demande de nouveaux foyers. La mesure s’inscrit dans le Plan de Choc 2026/2027 pour le Logement de la Communauté de Madrid, qui prévoit des actions complémentaires au programme Ma Première Habitation, notamment le soutien au financement de l’apport ou du paiement initial pendant la phase de construction.

L’instrument choisi est la contre-garantie, prévue à l’article 6 du Décret Royal 2345/1996 du 8 novembre, et habilitée dans la région par l’article 5 de la Loi 9/2010 du 23 décembre, relative aux Mesures Fiscales, Administratives et de Rationalisation du Secteur Public. Les sociétés de garantie réciproque, régies par la Loi 1/1994 du 11 mars, sont des entités financières à but non lucratif qui cautionnent les PME et les indépendants auprès des banques et des caisses d’épargne ; la Communauté assume désormais une partie de ce risque.

Couverture partielle de 70 pour cent

La Communauté de Madrid couvrira partiellement le risque de crédit assumé par les sociétés de garantie réciproque dans les opérations de cautionnement financier destinées à faciliter le paiement de l’acompte. Les paramètres sont les suivants :

• Le montant contre-garanti ne pourra excéder, individuellement, 70 pour 100 de la garantie accordée par la société pour chaque opération.
• Le risque assumé directement par l’entité caution ne pourra être inférieur à 30 pour 100.
• La couverture s’étend au principal et aux intérêts, dans la limite de 70 pour 100 du principal formalisé.
• La contre-garantie s’étend jusqu’à l’extinction du risque, conformément aux dispositions de chaque opération.

La portée est générale : elle concerne les logements en construction, tant ceux à protection publique que ceux issus d’une promotion privée, commercialisés par des membres participants, des promoteurs immobiliers et des coopératives.

Solvabilité exigée et convention

Pourront en bénéficier les sociétés de garantie réciproque ayant leur siège social dans la Communauté de Madrid qui accordent des garanties à leurs membres participants dans toute activité commerciale, sans limitation quant au type d’activité, et qui justifient d’une solvabilité économique, financière et professionnelle. Cette condition sera considérée comme remplie avec un coefficient de solvabilité supérieur à 25 % à la clôture de l’exercice 2025.

Les parties intéressées devront adresser à la Consejería de Economía y Hacienda la demande de formalisation d’une convention de contre-garantie, laquelle sera mise en œuvre sous l’égide de la Loi 9/2010 et du présent accord. La convention fixera les mécanismes de transmission périodique d’informations vérifiables sur les opérations formalisées, les conditions, l’évolution et les défauts de paiement.

De la garantie à 90 % de l’évaluation

L’accord intègre un second palier de couverture. Lorsque l’acheteur se subroge en tant qu’emprunteur et en fait la demande, la Communauté de Madrid garantira la tranche de financement nécessaire pour que l’opération atteigne au minimum 90 % de la valeur d’évaluation (LTV), via la garantie prévue dans le programme Mi Primera Vivienda, conformément à l’Ordonnance du 27 juillet 2026 de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras.

À cet effet, deux conditions sont imposées aux entités :

• La société de garantie réciproque ne pourra souscrire des conventions qu’avec des entités financières ayant préalablement souscrit à la convention du programme Mi Primera Vivienda.
• Ces entités seront tenues d’accorder au minimum 90 % de la valeur d’évaluation pour les hypothèques découlant de cet accord, si l’acheteur en fait la demande.

Défauts, gratuité et entrée en vigueur

Les opérations en défaut — dont le risque est totalement annulé, intégralement provisionné et dûment justifié — seront notifiées à la Dirección General de Economía e Industria, qui versera le montant résultant de l’application des pourcentages de contre-garantie, sans dépasser le principal initialement couvert. La Communauté participera également, à hauteur de son pourcentage, aux recouvrements ultérieurs.

La contre-garantie sera gratuite pour les sociétés de garantie réciproque, qui agissent comme simples intermédiaires de l’aide. Le montant perçu par les entreprises bénéficiaires ne pourra excéder 300 000 euros sur trois exercices fiscaux, conformément au Règlement UE 2023/2831 “de minimis”. L’accord prend effet dès sa publication au B.O.C.M. et comprend les opérations formalisées à partir du 18 novembre 2026 ; une fois le plafond de 50 millions atteint, aucune nouvelle opération ne sera autorisée. Le texte est signé par la conseillère Rocío Albert López-Ibor et la présidente Isabel Díaz Ayuso, sous le code 18.010/26.

La pertinence de la mesure est double : elle transfère le risque bancaire vers la garantie publique sans subventionner directement l’acheteur et s’attaque au principal goulot d’étranglement du logement neuf à Madrid, l’apport initial. La limite de 50 millions agit, toutefois, comme un plafond fermé : une fois épuisé, le programme cesse d’accepter des opérations même si la demande reste ouverte.

Source : B.O.C.M. (Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid), nº 267, 6 novembre 2026, section I.C “Otras Disposiciones”, p. 501-504 (référence officielle : BOCM-20261106-37).