Los cuarteles de gendarmería dotados de un marco arrendatario normado por decreto

El ministerio del interior regula ahora los arrendamientos mediante los cuales el Estado alquila cuarteles de la gendarmería nacional. El decreto n° 2026-1013 del 28 de octubre de 2026 (NOR INTJ2624402D), complementado por la orden del 28 de octubre de 2026 (NOR INTJ2624418A), ha sido publicado en el JORF n°0255 del 31 de octubre de 2026. Ambos textos fijan los documentos a presentar, el método de cálculo del alquiler y las condiciones de finalización del contrato.

El decreto se aplica a los contratos mediante los cuales el Estado alquila edificios destinados, total o parcialmente, al uso de cuartel, a tres categorías de propietarios:

• las entidades territoriales y sus agrupaciones;
• los organismos de viviendas de alquiler moderado;
• las sociedades de economía mixta habilitadas para realizar, adquirir, financiar, gestionar o arrendar estos inmuebles.

Los parámetros económicos son idénticos para todos estos propietarios. Los edificios también pueden albergar otros servicios del Estado, que pueden sustituir a la gendarmería sin cambiar el régimen del alquiler ni sus condiciones financieras. El texto sustituye al decreto del 28 de enero de 1993 para las operaciones nuevas y excluye los cuarteles del ámbito del decreto del 26 de diciembre de 2016, que sigue siendo aplicable a las operaciones de la policía nacional, de los servicios departamentales de bomberos y de rescate y de los servicios penitenciarios.

Un expediente económico y financiero en diez documentos

La operación sigue siendo concebida, impulsada, financiada y realizada por el propietario: el Estado expresa una necesidad inmobiliaria general pero no elige ni al director de obra, ni las empresas, ni los procedimientos.

Previamente al alquiler, el futuro propietario envía un expediente económico y financiero que incluye, en particular:

• su identificación, su estatus y los actos que establecen su habilitación;
• la presentación de la operación, su capacidad y la distribución entre locales de servicio, viviendas, locales técnicos, aparcamientos, vías y redes;
• el precio de coste previsto desglosado y los elementos relativos al terreno de asiento y su control fundiario;
• el plan de financiación previsto (préstamos, fondos propios, subvenciones, participaciones, indemnizaciones de seguros) y las ofertas o simulaciones correspondientes;
• las estimaciones de impuestos, tasas y seguros no recuperables, el cálculo de los gastos generales y de la PCRC, la tabla de cálculo del alquiler y el calendario normativo.

La validación de este expediente no constituye ni un encargo de obras, ni una promesa de alquiler, ni un compromiso de arrendamiento. Cuando la operación esté garantizada por una entidad territorial en virtud del artículo L. 312-3-1 del código de la construcción y la vivienda, deberá establecerse un convenio conforme al modelo del anexo 3 de la orden.

Un alquiler basado en parámetros normativos

El alquiler anual inicial comprende cinco componentes: amortización de la financiación normativa y carga financiera, remuneración y reconstitución de los fondos propios, gastos generales fijos, impuestos y seguros no recuperables, y la participación para la cobertura de la renovación de los componentes, denominada « PCRC ».

• El tipo normativo es igual al tipo prospectivo del livret A incrementado en 0,5 puntos porcentuales; permanece fijo durante toda la duración del calendario, sin vínculo con los préstamos realmente suscritos.
• Los gastos generales se calculan mediante la aplicación de un tipo fijo único del 0,5 % sobre el precio de coste admisible, revisado cada tres años según el índice de alquileres de actividades terciarias.
• La PCRC sigue una escala trienal: 0,4 % del 1.º al 3.er año, 0,7 % del 4.º al 6.º, 0,9 % del 7.º al 9.º y 1 % del 10.º al 12.º, con una posterior revalorización según el índice del coste de la construcción.
• El contrato de arrendamiento se concierta por nueve años y es renovable por periodos de nueve años, sin una nueva fijación del alquiler inicial.

El propietario puede optar por una opción de compra a beneficio del Estado, con su consentimiento expreso; esta podrá ejercerse tras un plazo de diez años a partir de la entrada en vigor del primer contrato.

Transparencia financiera, salida anticipada y transición de las operaciones

El propietario lleva un seguimiento financiero individualizado y transmite cada tres años un informe denominado « libro abierto », que presenta por separado cada uno de los tres años cubiertos y una situación consolidada. Se adjunta en síntesis un estado extracontable de la PCRC, actualizado al menos una vez al año.

En caso de rescisión o de no renovación por iniciativa del Estado antes del término del calendario, una indemnización compensará el capital normativo restante por amortizar, los fondos propios a reconstituir y los gastos directos, deduciendo los gastos evitados y la diferencia positiva de la PCRC. El propietario transmitirá su cálculo en los treinta días siguientes; el Estado dispondrá de sesenta días para responder.

El régimen transitorio es gradual:

• los contratos firmados antes de la entrada en vigor seguirán regidos por los textos aplicables en el momento de su firma, incluso en caso de anexo o renovación;
• las operaciones aún no alquiladas cuya puesta a disposición esté prevista antes del 1 de enero de 2028 conservarán su marco inicial;
• aquellas puestas a disposición a partir de esa fecha se regirán por el nuevo decreto;
• una operación entregada a más tardar el 31 de diciembre de 2027 puede transicionar voluntariamente, por decisión del ministro del interior, tras un estudio de impacto y los acuerdos del propietario, los garantes y los financiadores.

El decreto está refrendado por el ministro del Interior, la ministra de Ordenación del Territorio y Descentralización, el ministro de Acción y Cuentas Públicas y el ministro de Ciudad y Vivienda. Para las entidades locales y los promotores, el efecto es inmediato: el alquiler ya no se negocia sobre las condiciones de financiación reales, sino sobre una fórmula oponible, y el montaje debe documentarse desde el expediente económico, antes de cualquier compromiso de obras.