Les casernes de gendarmerie dotées d'un cadre locatif normé par décret

Le ministère de l’intérieur encadre désormais les baux par lesquels l’État prend en location des casernes de gendarmerie nationale. Le décret n° 2026-1013 du 28 octobre 2026 (NOR INTJ2624402D), complété par l’arrêté du 28 octobre 2026 (NOR INTJ2624418A), est publié au JORF n°0255 du 31 octobre 2026. Les deux textes fixent les pièces à produire, la méthode de calcul du loyer et les conditions de sortie du bail.

Le décret s’applique aux contrats par lesquels l’État loue des bâtiments destinés, en tout ou partie, à l’usage de caserne, auprès de trois catégories de propriétaires :

• les collectivités territoriales et leurs groupements ;
• les organismes d’habitations à loyer modéré ;
• les sociétés d’économie mixte habilitées à réaliser, acquérir, financer, gérer ou donner à bail ces immeubles.

Les paramètres économiques sont identiques pour tous ces propriétaires. Les bâtiments peuvent aussi accueillir d’autres services de l’État, qui peuvent s’y substituer à la gendarmerie sans changer le régime du bail ni ses conditions financières. Le texte se substitue au décret du 28 janvier 1993 pour les opérations nouvelles et exclut les casernes du champ du décret du 26 décembre 2016, qui demeure applicable aux opérations de la police nationale, des services départementaux d’incendie et de secours et des services pénitentiaires.

Un dossier économique et financier en dix pièces

L’opération reste conçue, portée, financée et réalisée par le propriétaire : l’État exprime un besoin immobilier général mais ne choisit ni maître d’œuvre, ni entreprises, ni procédés.

Préalablement au bail, le futur propriétaire adresse un dossier économique et financier qui comprend notamment :

• son identification, son statut et les actes établissant son habilitation ;
• la présentation de l’opération, sa capacité et la répartition entre locaux de service, logements, locaux techniques, stationnements, voiries et réseaux ;
• le prix de revient prévisionnel ventilé et les éléments relatifs au terrain d’assiette et à sa maîtrise foncière ;
• le plan de financement prévisionnel (emprunts, fonds propres, subventions, participations, indemnités d’assurance) et les offres ou simulations correspondantes ;
• les estimations d’impôts, taxes et assurances non récupérables, le calcul des frais généraux et de la PCRC, le tableau de calcul du loyer et l’échéancier normatif.

La validation de ce dossier ne vaut ni commande de travaux, ni promesse de bail, ni engagement de prise à bail. Lorsque l’opération est garantie par une collectivité au titre de l’article L. 312-3-1 du code de la construction et de l’habitation, une convention conforme au modèle de l’annexe 3 de l’arrêté doit être établie.

Un loyer bâti sur des paramètres normatifs

Le loyer annuel initial comprend cinq composantes : amortissement du financement normatif et charge financière, rémunération et reconstitution des fonds propres, frais généraux forfaitaires, impôts et assurances non récupérables, et participation pour couverture du renouvellement des composants, dite « PCRC ».

• Le taux normatif est égal au taux prospectif du livret A majoré de 0,5 point de pourcentage ; il est figé pour toute la durée de l’échéancier, sans lien avec les emprunts réellement souscrits.
• Les frais généraux sont calculés par application d’un taux forfaitaire unique de 0,5 % au prix de revient admissible, révisé tous les trois ans selon l’indice des loyers des activités tertiaires.
• La PCRC suit un barème triennal : 0,4 % de la 1re à la 3e année, 0,7 % de la 4e à la 6e, 0,9 % de la 7e à la 9e et 1 % de la 10e à la 12e, puis revalorisation à l’indice du coût de la construction.
• Le bail est conclu pour neuf ans et renouvelable par périodes de neuf ans, sans nouvelle fixation du loyer initial.

Le propriétaire peut opter pour une option d’achat au bénéfice de l’État, avec son accord exprès ; elle est exerçable après un délai de dix ans à compter de la prise d’effet du premier contrat.

Transparence financière, sortie anticipée et bascule des opérations

Le propriétaire tient un suivi financier individualisé et transmet tous les trois ans un rapport dit « livre ouvert », présentant séparément chacune des trois années couvertes et une situation consolidée. Un relevé extracomptable de la PCRC, actualisé au moins une fois par an, est annexé en synthèse.

En cas de résiliation ou de non-renouvellement à l’initiative de l’État avant le terme de l’échéancier, une indemnité compense le capital normatif restant à amortir, les fonds propres à reconstituer et les frais directs, sous déduction des dépenses évitées et de l’écart positif de PCRC. Le propriétaire transmet son calcul dans les trente jours ; l’État dispose de soixante jours pour répondre.

Le régime transitoire est gradué :

• les baux signés avant l’entrée en vigueur restent régis par les textes applicables à leur signature, y compris en cas d’avenant ou de renouvellement ;
• les opérations non encore louées dont la mise à disposition est prévue avant le 1er janvier 2028 conservent leur cadre initial ;
• celles mises à disposition à compter de cette date relèvent du nouveau décret ;
• une opération livrée au plus tard le 31 décembre 2027 peut basculer volontairement, sur décision du ministre de l’intérieur, après étude d’impact et accords du propriétaire, des garants et des financeurs.

Le décret est contresigné par le ministre de l’intérieur, la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation, le ministre de l’action et des comptes publics et le ministre de la ville et du logement. Pour les collectivités et les promoteurs, l’effet est immédiat : le loyer ne se négocie plus sur les conditions de financement réelles mais sur une formule opposable, et le montage doit être documenté dès le dossier économique, avant tout engagement de travaux.