Le ministère de la Justice ouvre la voie à un accord sur la fixation des loyers entre RealPage et Willow Bridge

Le Département de la Justice a indiqué à un tribunal fédéral que son projet de règlement avec le bailleur Willow Bridge Property Company, LLC demeure un remède efficace et approprié contre la fixation algorithmique des loyers, après avoir examiné les deux commentaires publics déposés à son encontre. La réponse de la Division Antitrust, publiée dans le Federal Register du 9 novembre 2026 sous le document 2026-22832, stipule qu’une fois la réponse et les commentaires publiés, les États-Unis « demanderont au tribunal de prononcer le jugement final proposé ». L’affaire est United States of America et al. v. RealPage, Inc. et al., No. 1:24-cv-00710, devant le Tribunal de district des États-Unis pour le district central de Caroline du Nord.

Ce dépôt est la dernière étape procédurale requise par l’Antitrust Procedures and Penalties Act — la loi Tunney, 15 U.S.C. 16(b)–(h) — qui oblige le gouvernement à soumettre les projets de jugements de consentement antitrust à une période de consultation publique de 60 jours avant qu’un tribunal ne décide si l’homologation « est dans l’intérêt public ». L’avis a été signé par Suzanne Morris, directrice adjointe des opérations d’application civile ; la réponse de 4 814 mots est datée du 5 novembre 2026 et signée par Henry C. Su, David A. Geiger et Danielle G. Hauck de la Division Antitrust.

Comment l’affaire en est arrivée là

• Les États-Unis et plusieurs États ont déposé la plainte antitrust contre RealPage, Inc. le 23 août 2024.
• Le 7 janvier 2025, les plaignants ont modifié la plainte pour ajouter Willow Bridge et cinq autres bailleurs en tant que défendeurs, alléguant que le partage d’informations avec RealPage et d’autres bailleurs pour aligner les prix violait la section 1 du Sherman Act, 15 U.S.C. 1.
• Le 6 juillet 2026, le gouvernement a déposé le projet de jugement final concernant Willow Bridge (Doc. 200–1), une stipulation et un projet d’ordonnance (Doc. 200) auxquels l’entreprise a consenti, ainsi qu’une déclaration d’impact concurrentiel (Doc. 202).
• Ces documents ont été publiés dans le Federal Register le 16 juillet 2026 (91 FR 43,774), avec des avis dans le Washington Post et le Greensboro News and Record du 14 au 21 juillet 2026.

Ce que le décret imposerait

Le règlement vise l’échange d’« informations non publiques et sensibles sur le plan concurrentiel » qui, selon la plainte, permettaient aux bailleurs d’aligner les loyers via les produits AI Revenue Management (AIRM), YieldStar et Lease Rent Options (LRO) de RealPage. Ses principales obligations :

• Aucune licence ni utilisation de tout produit de gestion des revenus s’appuyant sur des données non publiques de tiers pour recommander ou fixer des prix.
• Aucun produit regroupant des informations provenant de propriétés de Willow Bridge ayant des propriétaires différents.
• Aucune divulgation, sollicitation ou utilisation d’informations sur les concurrents pouvant être utilisées pour fixer les loyers ou générer des prix.
• Coopération dans le litige, une politique écrite de conformité antitrust et un responsable de la conformité antitrust.
• Inspection des documents et entretiens avec les employés par les États-Unis.
• Un moniteur nommé par le tribunal si un produit de gestion des revenus non certifié est utilisé, ou si une violation est constatée ultérieurement.

Le jugement s’étendrait sur cinq ans, avec une résiliation possible après trois ans sur notification des États-Unis, et mettrait fin à l’action contre Willow Bridge tandis que le tribunal conserverait sa compétence pour en assurer l’exécution.

Les deux commentaires et les réponses du gouvernement

Les deux commentaires proviennent de particuliers, identifiés dans le dossier uniquement comme MC (soumis le 14 septembre 2026) et JD (11 septembre 2026). MC a demandé si le décret traitait adéquatement la tarification des renouvellements pilotée par algorithme, la notification des locataires et l’« examen humain significatif » des offres de renouvellement. JD a sollicité des enquêtes au niveau des propriétés, une vérification technique indépendante des produits de tarification, un échantillon d’audit plus large, un rapport annuel de conformité public et des réparations financières pour les locataires.

Les États-Unis ont rejeté chaque demande. Ils ont déclaré que les différences de tarification entre renouvellement et nouveau bail n’avaient pas été alléguées comme étant un comportement anticoncurrentiel et ne sont « pas pertinentes pour l’examen au titre de la loi Tunney » ; que la certification du fournisseur assortie de droits d’inspection du code source est suffisante ; que l’exigence d’audit interne — au moins 12 employés locaux, régionaux ou superviseurs sélectionnés au hasard — couvre déjà les opérations de l’entreprise ; et que la restitution n’était pas un remède recherché dans la plainte. Ils ont également défendu un plafond de 15 employés et de 60 heures totales pour la coopération volontaire, notant que la procédure formelle de communication de preuves (discovery) reste disponible.

Un examen limité

La réponse souligne que le contrôle judiciaire d’un jugement consensuel est restreint : le tribunal ne peut pas procéder à une détermination des faits de novo, doit s’en remettre à la vision du gouvernement sur son dossier, et ne peut rejeter le remède simplement parce qu’il en préfère un autre. Le décret proposé est « donc dans l’intérêt public », conclut le gouvernement.

Pour les locataires, la conséquence pratique est qu’un opérateur national décrit dans le dossier comme gérant plus de 240 000 unités fera face à des limites exécutoires par le tribunal sur la manière dont il utilise les données des concurrents et les outils de tarification automatisés — mais sans compensation financière, sans rapport de conformité public et sans moniteur automatique, les garanties reposeront sur la certification, l’inspection et la compétence conservée du tribunal.

Source : Federal Register, Vol. 91, No. 215, 9 November 2026, Notices, p. 70898 (référence officielle : FR Doc. 2026-22832).