El Departamento de Justicia despeja el camino para el acuerdo sobre la fijación de precios de alquileres entre RealPage y Willow Bridge

El Departamento de Justicia ha informado a un tribunal federal que su propuesta de acuerdo con el arrendador Willow Bridge Property Company, LLC sigue siendo un remedio eficaz y apropiado para la fijación algorítmica de precios de alquiler, tras considerar los dos comentarios públicos presentados en su contra. La respuesta de la División Antimonopolio, publicada en el Registro Federal del 9 de noviembre de 2026 como documento 2026-22832, establece que una vez publicados la respuesta y los comentarios, los Estados Unidos “solicitarán al Tribunal que dicte la Sentencia Final propuesta”. El caso es Estados Unidos de América et al. v. RealPage, Inc. et al., Nº 1:24-cv-00710, ante el Tribunal de Distrito de los EE. UU. para el Distrito Medio de Carolina del Norte.

La presentación es el último paso procesal requerido por la Ley de Procedimientos y Sanciones Antimonopolio —la Ley Tunney, 15 U.S.C. 16(b)–(h)— que obliga al gobierno a someter las propuestas de sentencias de consentimiento antimonopolio a un período de comentarios públicos de 60 días antes de que un tribunal decida si su entrada “está en el interés público”. La notificación fue firmada por Suzanne Morris, Directora Adjunta de Operaciones de Ejecución Civil; la respuesta de 4.814 palabras tiene fecha del 5 de noviembre de 2026 y está firmada por Henry C. Su, David A. Geiger y Danielle G. Hauck de la División Antimonopolio.

Cómo el caso llegó a este punto

• Los Estados Unidos y varios Estados presentaron la demanda antimonopolio contra RealPage, Inc. el 23 de agosto de 2024.
• El 7 de enero de 2025, los demandantes enmendaron la demanda para añadir a Willow Bridge y a otros cinco arrendadores como demandados, alegando que compartir información con RealPage y otros arrendadores para alinear los precios violaba la Sección 1 de la Ley Sherman, 15 U.S.C. 1.
• El 6 de julio de 2026, el gobierno presentó la propuesta de Sentencia Final respecto a Willow Bridge (Doc. 200–1), una Estipulación y Propuesta de Orden (Doc. 200) en la que la empresa dio su consentimiento, y una Declaración de Impacto Competitivo (Doc. 202).
• Dichos documentos fueron publicados en el Registro Federal el 16 de julio de 2026 (91 FR 43,774), con avisos en el Washington Post y el Greensboro News and Record del 14 al 21 de julio de 2026.

Qué impondría el decreto

El acuerdo se centra en el intercambio de “información no pública y competitivamente sensible” que, según la demanda, permitió a los arrendadores alinear los alquileres a través de los productos de Gestión de Ingresos por IA (AIRM), YieldStar y Lease Rent Options (LRO) de RealPage. Sus obligaciones principales:

• Prohibición de licenciar o utilizar cualquier producto de gestión de ingresos que dependa de datos no públicos de terceros para recomendar o fijar precios.
• Prohibición de cualquier producto que agrupe información de propiedades de Willow Bridge con diferentes propietarios.
• Prohibición de divulgar, solicitar o utilizar información de competidores que pueda emplearse para fijar alquileres o generar precios.
• Cooperación en el litigio, una política escrita de cumplimiento antimonopolio y un director de cumplimiento antimonopolio.
• Inspección de documentos y entrevistas a empleados por parte de los Estados Unidos.
• Un monitor designado por el tribunal si se utiliza un producto de gestión de ingresos no certificado, o si posteriormente se encuentra una violación.

La sentencia tendría una vigencia de cinco años, con la posibilidad de terminación después de tres años mediante notificación de los Estados Unidos, y daría por finalizada la acción contra Willow Bridge, mientras que el tribunal conservaría la jurisdicción para hacerla cumplir.

Los dos comentarios y las respuestas del gobierno

Ambos comentarios provinieron de personas particulares, identificadas en el expediente únicamente como MC (presentado el 14 de septiembre de 2026) y JD (11 de septiembre de 2026). MC preguntó si el decreto aborda adecuadamente la fijación de precios de renovación impulsada por algoritmos, la notificación a los inquilinos y la “revisión humana significativa” de las ofertas de renovación. JD solicitó indagaciones a nivel de propiedad, verificación técnica independiente de los productos de fijación de precios, una muestra de auditoría más amplia, un informe anual de cumplimiento público y compensación monetaria para los arrendatarios.

Los Estados Unidos rechazaron cada solicitud. Afirmaron que las diferencias de precios entre renovaciones y nuevos contratos de arrendamiento no fueron alegadas como conducta anticompetitiva y “no son pertinentes para la revisión de la Ley Tunney”; que la certificación del proveedor más los derechos de inspección del código fuente son suficientes; que el requisito de auditoría interna —al menos 12 empleados locales, regionales o supervisores seleccionados al azar— ya abarca las operaciones de la empresa; y que la restitución no fue un remedio solicitado en la demanda. También defendieron un límite de 15 empleados y 60 horas totales para la cooperación voluntaria, señalando que la etapa formal de exhibición de pruebas (discovery) sigue estando disponible.

Una revisión limitada

La respuesta enfatiza que la revisión judicial de una sentencia de consentimiento es restringida: el tribunal no puede realizar una determinación de hechos de novo, debe deferirse a la visión del gobierno sobre su caso y no puede rechazar el remedio simplemente porque prefiera otro. El decreto propuesto, concluye el gobierno, es “por lo tanto, de interés público”.

Para los arrendatarios, la consecuencia práctica es que un operador nacional descrito en el expediente como gestor de más de 240,000 unidades enfrentará límites exigibles judicialmente sobre cómo utiliza los datos de la competencia y las herramientas de fijación de precios automatizadas; pero sin compensación monetaria, sin informes de cumplimiento públicos y sin un monitor automático, las salvaguardas dependerán de la certificación, la inspección y la jurisdicción retenida del tribunal.

Fuente: Federal Register, Vol. 91, No. 215, 9 de noviembre de 2026, Notices, p. 70898 (referencia oficial: FR Doc. 2026-22832).