L'INVU réforme le règlement des lotissements et redéfinit la composante hydrique

Le Conseil d’Administration de l’Institut National du Logement et de l’Urbanisme (INVU) a approuvé la réforme des articles 6°, 13, 18 et 27 du Règlement des Lotissements et Urbanisations (RFU), par l’Accord N° 14 du procès-verbal de la session ordinaire JDINVU-053-2026, alinéa b), du 08 octobre 2026. La décision a été publiée dans La Gaceta N° 198 du mardi 20 octobre 2026, pages 46 et 47, sous la référence officielle IN202601133775.

Un ajustement pour aligner deux règlements

Le RFU est l’instrument avec lequel l’INVU exerce les compétences qui lui sont conférées par la Loi de Planification Urbaine, Loi N° 4240, pour réguler les procédures de lotissement et d’urbanisation sur tout le territoire national. Au cours du premier semestre 2026, l’INVU, l’Institut Costaricien des Aqueducs et des Égouts (AyA) et le Ministère du Logement et des Établissements Humains (MIVAH) ont mené un processus de révision du traitement de la composante hydrique au sein de ces procédures.

L’analyse a conclu que les attestations délivrées par l’AyA ont une nature, une portée et des effets techniques différenciés, c’est pourquoi il convenait d’adapter les exigences documentaires du RFU aux catégories que cette institution régule actuellement. Le texte approuvé consolide les critères techniques de l’INVU, les contributions de l’AyA et la proposition normative du MIVAH, et vise à harmoniser le RFU avec le Règlement pour la Prestation des Services d’Aqueducs et d’Égouts (RPSAyA).

L’accord a été adopté avec les votes favorables de l’Ing. Johnny Leiva Badilla, du Dr. Ing. Álvaro Guillén Mora, de l’Arq. Juan Carlos Sanabria Murillo, de l’Arq. María Fernanda Durán Baltodano, du Lic. Julio Sirias Sandoval et de la Licda. Gina Torres Avilés. La communication a été signée par l’Unité des Acquisitions et des Marchés, dirigée par M.Sc. Alonso Oviedo Arguedas.

Ce qui change dans les définitions et dans la garantie de l’eau

À l’article 6°, la définition 32) de Certificateur d’Usage Conforme du Sol est supprimée et l’alinéa 34.bis est incorporé, lequel crée l’Attestation d’existence d’infrastructure face aux limites d’un immeuble. Il s’agit d’un document technique et juridique délivré par l’opérateur et qui accrédite qu’un immeuble en zone urbaine dispose, sur l’une de ses limites, d’une voie publique habilitée et des services indispensables d’eau potable, d’égouts sanitaires ou des deux.

L’article 13, concernant la garantie de la ressource hydrique, oblige tout lotissement à respecter les dispositions du RPSAyA en matière d’approvisionnement en eau potable lorsque le service est assuré par l’AyA ou une ASADA. Si l’opérateur est un autre, c’est cet opérateur qui indiquera les aspects techniques exigibles, et le document qu’il délivrera devra mentionner expressément la conformité avec l’article 36 alinéa a) de la Loi de Planification Urbaine.

Exigences documentaires et délais pour le visa

L’article 18, relatif au lotissement simple, et l’article 27, relatif aux lotissements par accès exceptionnel à usage résidentiel, précisent les listes de documents à présenter. Parmi les exigences figurent :

• Plan cadastré certifié de la propriété mère ou certificat cadastral.
• Certificat d’utilisation du sol, dans le cas de l’accès exceptionnel.
• Plan géoréférencé selon le système officiel de coordonnées en vigueur, signé par un professionnel membre actif du CIT.
• Plans d’arpentage individuels de chaque lot résultant, avec les dimensions minimales des articles 15 et 26 selon la modalité.
• Attestation d’Infrastructure Face aux Limites d’un Immeuble, qui doit indiquer le numéro du plan cadastré et le numéro de services d’eau potable accordé par l’opérateur du district.

L’INVU dispose de 15 jours ouvrables pour accorder le visa, à compter du jour ouvrable suivant la réception au Guichet Unique du Département d’Urbanisme ou à partir de la notification via les plateformes numériques du CFIA. Si des modifications sont nécessaires, il dispose d’un maximum de 8 jours ouvrables pour les résoudre. Dans les plans d’arpentage de lotissements sans disponibilité de services, le professionnel responsable doit consigner une note conditionnant le permis de construire à l’autorisation des opérateurs.

Impact pour les promoteurs et les municipalités

La réforme ne modifie pas l’exigence légale de disposer des services publics indispensables pour le visa, laquelle découle de l’article 36 de la Loi N° 4240, et ne réduit pas le niveau de protection des ressources hydriques, conformément aux considérants de l’accord. Pour les exigences fixées par la municipalité elle-même, l’obligation d’appliquer la procédure de coordination institutionnelle de la Loi de Protection du Citoyen contre l’Excès d’Exigences et de Formalités Administratives, Loi N° 8220, est maintenue.

Le changement oblige les promoteurs, les municipalités et les professionnels de l’arpentage à réviser leurs dossiers : la nouvelle attestation remplace, dans plusieurs cas, des documents auparavant exigés et transfère à l’opérateur du service la responsabilité de certifier l’infrastructure face aux limites. La réforme fixe également des délais certains pour le visa de l’INVU, ce qui apporte une plus grande prévisibilité aux procédures de lotissement dans tout le pays.

Source : La Gaceta, N° 198, 20 octobre 2026, Section des Règlements, p. 46-47 (référence officielle : IN202601133775).