INVU reforma reglamento de fraccionamientos y redefine el componente hídrico

La Junta Directiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) aprobó la reforma a los artículos 6°, 13, 18 y 27 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones (RFU), mediante el Acuerdo N° 14 del acta de la sesión ordinaria JDINVU-053-2026, inciso b), del 08 de octubre de 2026. La decisión se publicó en La Gaceta N° 198 del martes 20 de octubre de 2026, páginas 46 y 47, con la referencia oficial IN202601133775.

Un ajuste para alinear dos reglamentos

El RFU es el instrumento con el que el INVU desarrolla las competencias que le confiere la Ley de Planificación Urbana, Ley N° 4240, para regular los procedimientos de fraccionamiento y urbanización en todo el territorio nacional. Durante el primer semestre de 2026, el INVU, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) y el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) realizaron un proceso de revisión del tratamiento del componente hídrico dentro de esos procedimientos.

El análisis concluyó que las constancias emitidas por el AyA tienen naturaleza, alcance y efectos técnicos diferenciados, por lo que convenía adecuar los requisitos documentales del RFU a las categorías que esa institución regula actualmente. El texto aprobado consolida los criterios técnicos del INVU, los aportes del AyA y la propuesta normativa del MIVAH, y busca armonizar el RFU con el Reglamento para la Prestación de los Servicios de Acueductos y Alcantarillados (RPSAyA).

El acuerdo se adoptó con los votos a favor del Ing. Johnny Leiva Badilla, el Dr. Ing. Álvaro Guillén Mora, el Arq. Juan Carlos Sanabria Murillo, la Arq. María Fernanda Durán Baltodano, el Lic. Julio Sirias Sandoval y la Licda. Gina Torres Avilés. La comunicación la suscribió la Unidad de Adquisiciones y Contrataciones, a cargo de M.Sc. Alonso Oviedo Arguedas.

Qué cambia en las definiciones y en la garantía del agua

En el artículo 6° se elimina la definición 32) de Certificador de Uso Conforme del Suelo y se incorpora el inciso 34.bis, que crea la Constancia de existencia de infraestructura frente a linderos de un inmueble. Se trata de un documento técnico y jurídico que emite el operador y que acredita que un inmueble en área urbana cuenta, en alguno de sus linderos, con vía pública habilitada y con servicios indispensables de agua potable, alcantarillado sanitario o ambos.

El artículo 13, sobre garantía del recurso hídrico, obliga a todo fraccionamiento a cumplir lo que establece el RPSAyA en materia de abastecimiento de agua potable cuando el servicio lo preste el AyA o una ASADA. Si el operador es otro, será ese operador el que indique los aspectos técnicos exigibles, y el documento que emita deberá señalar expresamente el cumplimiento del artículo 36 inciso a) de la Ley de Planificación Urbana.

Requisitos documentales y plazos para el visado

El artículo 18, sobre fraccionamiento simple, y el artículo 27, sobre fraccionamientos mediante acceso excepcional para uso residencial, precisan las listas de documentos que deben presentarse. Entre los requisitos figuran:

• Plano catastrado certificado de la finca madre o certificado catastral.
• Certificado de uso de suelo, en el caso del acceso excepcional.
• Plano georreferenciado al sistema oficial de coordenadas vigente, firmado por un profesional miembro activo del CIT.
• Planos individuales de agrimensura de cada lote resultante, con las dimensiones mínimas de los artículos 15 y 26 según la modalidad.
• Constancia de Infraestructura Frente a Linderos de un Inmueble, que debe indicar el número de plano catastrado y el número de servicios de agua potable otorgado por el operador del distrito.

El INVU dispone de 15 días hábiles para otorgar el visado, contados desde el día hábil siguiente a la recepción en la Ventanilla Única del Departamento de Urbanismo o desde la notificación por las plataformas digitales del CFIA. Si requiere modificaciones, tiene un máximo de 8 días hábiles para resolver. En los planos de agrimensura de fraccionamientos sin disponibilidad de servicios, el profesional responsable debe consignar una nota que condicione el permiso de construcción a la autorización de los operadores.

Impacto para desarrolladores y municipalidades

La reforma no modifica el requisito legal de contar con servicios públicos indispensables para el visado, que deriva del artículo 36 de la Ley N° 4240, ni reduce el nivel de protección del recurso hídrico, según los considerandos del acuerdo. Para los requisitos que otorgue la propia municipalidad, se mantiene la obligación de aplicar el procedimiento de coordinación institucional de la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N° 8220.

El cambio obliga a desarrolladores, municipalidades y profesionales de agrimensura a revisar sus expedientes: la nueva constancia sustituye en varios supuestos a documentos antes exigidos y traslada al operador del servicio la responsabilidad de certificar la infraestructura frente a linderos. La reforma también fija plazos ciertos para el visado del INVU, lo que da mayor previsibilidad a los trámites de fraccionamiento en todo el país.

Fuente: La Gaceta, N° 198, 20 de octubre de 2026, Sección de Reglamentos, págs. 46-47 (referencia oficial: IN202601133775).