L'Indecopi déclare illégales les entraves municipales aux foyers et pensions à Lima

La Sala Especializada en Eliminación de Barreras Burocráticas de l’Indecopi a déclaré illégales les restrictions qui empêchaient le développement d’auberges de jeunesse, de maisons d’hôtes et de pensions dans des immeubles à zonage résidentiel de cinq districts de Lima. La décision figure dans la Résolution N° 0791-2026/SEL-INDECOPI, émise le 7 octobre 2026 et publiée dans le Journal Officiel El Peruano du mercredi 11 novembre 2026, dans la section Normes Légales.

Le prononcé s’adresse à la Municipalité Métropolitaine de Lima et concerne les codes CIIU H.55.1.0.03 (auberge de jeunesse), H.55.1.0.04 (maison d’hôtes) et H.55.1.0.10 (pensions) de l’Indice d’Usages pour la Localisation d’Activités Urbaines (Annexe 02), approuvé par l’article 3 de l’Ordonnance 1017, qui a disposé le réajustement intégral du zonage des usages du sol dans la Zone de Traitement Normatif II de Lima Métropolitaine. Le champ territorial comprend les districts de Breña, Jesús María, Magdalena del Mar (partiel), Lince et Pueblo Libre.

Les trois interdictions déclarées illégales

La résolution déclare illégales, de manière spécifique, les mesures suivantes :

• L’interdiction de développer l’activité d’auberge de jeunesse dans des immeubles avec un zonage Résidentiel de Densité Moyenne (RDM) qui ne se trouvent pas face à une voie rapide, collectrice, artérielle ou une avenue, matérialisée par le code H.55.1.0.03.
• L’interdiction équivalente pour l’activité de maison d’hôtes, matérialisée par le code H.55.1.0.04.
• L’interdiction pour l’activité de pensions, matérialisée par le code H.55.1.0.10.

Dans les trois cas, la limitation territoriale s’applique aux propriétés avec un zonage RDM qui ne disposent pas d’une façade sur une voie de hiérarchie supérieure.

L’argument : on ne peut réduire le niveau d’usage sans un plan

Le fondement central de la Salle est l’article 21 de l’Ordonnance 1862, modifié par l’Ordonnance 2586, selon lequel les processus de réajustement intégral du zonage et les changements spécifiques de schémas ou de plans de zonage ne peuvent diminuer les niveaux d’usage du sol précédemment approuvés, à moins que la réduction ne soit effectuée via un plan spécifique, un plan directeur, un plan de développement urbain ou le Règlement Unique d’Administration du Centre Historique de Lima.

La Salle a vérifié que la Résolution 182-95/MLM-AM-SMDU permettait de développer les activités d’auberge de jeunesse, de maison d’hôtes et de pensions sans restrictions dans les zones résidentielles, tandis que l’Ordonnance 1017 a conditionné leur développement dans des immeubles avec un zonage RDM à ce qu’ils soient situés face à une voie rapide, collectrice, artérielle ou une avenue.

En ayant réduit les niveaux d’utilisation précédemment approuvés sans employer l’un des instruments de planification prévus, la Municipalidad Metropolitana de Lima a contrevenu à l’article 21 de l’Ordonnance 1862, c’est pourquoi la Chambre a confirmé l’illégalité des trois interdictions.

Compétences municipales et procédure de licences

Le prononcé ne méconnaît pas la compétence de la Municipalidad Metropolitana de Lima pour réguler le zonage ni sa faculté d’approuver les indices d’utilisation, comme l’a précisé la Chambre elle-même lors de l’analyse du cas. Ce qui est remis en question est la procédure employée pour restreindre des activités qui étaient déjà autorisées dans les zones résidentielles de ces cinq districts.

Avec cette décision, les trois activités d’hébergement ne font plus l’objet, dans l’Indice d’Utilisation, d’une interdiction fondée sur le zonage résidentiel et sur la façade donnant sur une voie rapide, collectrice, artérielle ou une avenue.

Impact pour le secteur et pour la municipalité

La résolution favorise les hébergements à petite échelle — auberges de jeunesse, maisons d’hôtes et pensions — qui opèrent ou cherchent à opérer dans des propriétés résidentielles de Breña, Jesús María, Magdalena del Mar, Lince et Pueblo Libre, districts avec une forte pression de la demande d’hébergement économique et de moyenne durée. Le jugement expose également la Municipalidad Metropolitana de Lima : une barrière déclarée illégale par l’Indecopi compromet la validité des exigences s’opposant à ces activités et ouvre la porte aux mécanismes de conformité et de sanction prévus dans la réglementation sur l’élimination des barrières bureaucratiques.

La publication dans le Diario Oficial El Peruano officialise le fait auprès des administrés et des autres entités, et s’applique aux procédures de licence de fonctionnement en cours dans la juridiction.

Source : Diario Oficial El Peruano, 11 novembre 2026, Normes Légales, pág. 46 (référence officielle : Res. N° 0791-2026/SEL-INDECOPI).