Guadalajara aprueba convertir locales comerciales en viviendas asequibles

El Pleno del Ayuntamiento de Guadalajara, en sesión celebrada el 28 de agosto de 2026, ha aprobado definitivamente la Ordenanza reguladora de la transformación de locales comerciales para uso de vivienda, cuyo texto íntegro se publica en el Boletín Oficial de la Provincia de Guadalajara número 176, de 15 de septiembre de 2026. La norma entrará en vigor una vez transcurrido el plazo previsto en el artículo 65.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, conforme a lo dispuesto en su artículo 70.2.

La ordenanza responde a una doble realidad: el declive del comercio físico tradicional, erosionado por la digitalización y el comercio electrónico, y el encarecimiento progresivo de la vivienda. Ante ello, el Ayuntamiento apuesta por ocupar el espacio edificado ya existente antes que urbanizar nuevo territorio, en línea con el objetivo de una ciudad más sostenible. La norma deroga la anterior regulación, conocida como “adición al artículo 63 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana”, aprobada inicialmente el 11 de febrero de 2004 y elevada a definitiva por Decreto de 18 de mayo de 2004.

Requisitos para la transformación

La conversión de un local en vivienda exige licencia urbanística de cambio de uso y de obra, al implicar un incremento del número de viviendas, según el artículo 157.1.b) del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha. La solicitud debe acompañarse de un proyecto técnico con memoria, planos, presupuesto, estudio básico de seguridad y salud y estudio de gestión de residuos.

La transformación solo es posible cuando el uso principal del edificio sea residencial y la norma zonal no lo impida. Quedan excluidos los locales con fachada a plantas porticadas sin cerramientos alternativos, los situados bajo usos industriales, de garaje-aparcamiento o terciarios, y los que formen parte de zócalos o basamentos con volumetría diferenciada, para preservar la multifuncionalidad del barrio.

Condiciones de las nuevas viviendas

Las viviendas resultantes deben cumplir el Código Técnico de la Edificación en materia de salubridad, protección frente a la humedad, aislamiento y calidad del aire interior. Se admite la tipología de estudios (viviendas diáfanas sin compartimentación salvo el baño) con superficie mínima de 30 m² útiles y capacidad para inscribir un círculo de 2,70 metros de diámetro.

• La extracción de humos de cocina debe realizarse con conducto directo a cubierta; no se admiten campanas con filtros de carbono ni de recirculación.
• El acceso puede realizarse desde la vía pública o desde espacios comunes del inmueble.
• No se permiten sótanos vinculados ni trasteros accesibles desde la propia vivienda.
• Las nuevas viviendas quedan eximidas de incrementar la dotación mínima de plazas de aparcamiento del edificio.

Estética y participación ciudadana

La fachada del local deberá transformarse para adoptar el ritmo propio del uso residencial, integrándose en la composición del edificio en materiales, colores y ritmo de huecos. No se admiten diseños tipo escaparate ni propuestas que mantengan el hueco del escaparate original.

Durante la consulta pública realizada en la web municipal se recibieron 36 aportaciones, en las que se solicitaba el acceso directo a vía pública, la innecesaridad de autorización de la comunidad de propietarios, la implantación de estudios y la exención de salidas de humos a cubierta. La ordenanza atiende la mayoría de estas peticiones, salvo las que supondrían viviendas con exigencias de calidad inferiores al resto del municipio, como la salida de humos a cubierta.

Contra la ordenanza cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, con sede en Albacete, en el plazo de dos meses desde su publicación. La norma, firmada por la alcaldesa Ana Cristina Guarinos López el 10 de septiembre de 2026, abre una vía para que propietarios y promotores pongan en el mercado viviendas asequibles en plena crisis de acceso a la vivienda, sin necesidad de consumir nuevo suelo urbano.

Fuente: Boletín Oficial de la Provincia de Guadalajara, nº 176, 15 de septiembre de 2026, sección Ayuntamientos (referencia oficial: documento 2026_2394).