Los estatutos comunitarios bloquean el registro de un alquiler turístico en Barcelona

La Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación ha desestimado el recurso gubernativo interpuesto por S. B. P. contra la calificación del registrador de la propiedad del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 1, que denegaba la asignación del número único de registro de arrendamientos de corta duración en la modalidad de arrendamiento turístico. La resolución, firmada por la directora general Inmaculada Barral Viñals el 6 de noviembre de 2025, se publica en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) núm. 9747 del 8 de septiembre de 2026 con la referencia CVE-DOGC-A-26243044-2026.

El motivo de la denegación es el defecto insubsanable de vulnerar los estatutos de la propiedad horizontal de la comunidad de propietarios donde se ubica la finca, que prohíben expresamente la realización de actividades de vivienda de uso turístico. La resolución confirma así la nota del registrador y fija un precedente relevante en el debate sobre la vivienda turística en Barcelona.

El expediente y la finca afectada

La solicitud de asignación del número único de registro se presentó el 23 de junio de 2025 en el Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 1, en relación con la finca registral CRU 08054000290285, situada en la calle Gran Via de les Corts Catalanes, 732, 5º 2a, de Barcelona (08013). El 17 de julio de 2025 el registrador calificó negativamente la solicitud.

Los estatutos de la comunidad, inscritos el 30 de julio de 2015, establecen que «la Comunidad de Propietarios de Gran Via de les Corts Catalanes, setecientos treinta y dos, prohíbe la realización de actividades de vivienda de uso turístico en todos los departamentos de la comunidad». En la inscripción se hace constar que el acuerdo se notificó por burofax a los propietarios no asistentes y que solo el propietario del piso 2º 2a se opuso, de manera que el propietario del 5º 2a, para el cual se solicitaba el registro, quedaba vinculado.

Los argumentos del recurrente y la respuesta

El recurrente alegaba que el Ayuntamiento de Barcelona le había concedido el 30 de diciembre de 2011 la licencia de uso turístico de la vivienda, antes de la modificación estatutaria inscrita en 2015, y que esta no podía tener efectos retroactivos según el artículo 17.12 de la Ley de propiedad horizontal. También afirmaba que ejercía la actividad de manera continuada desde la concesión de la licencia y que no había tenido constancia de ninguna junta para modificar los estatutos.

La Dirección General, sin embargo, distingue entre las dos vertientes de la actividad turística:

• La vertiente administrativa, que requiere la preceptiva licencia municipal.
• La vertiente civil, que exige que los estatutos comunitarios no prohíban el ejercicio de la actividad.

Aunque el recurrente cuenta con una licencia vigente, la prohibición estatutaria le impide desarrollar la actividad de uso turístico. La resolución recuerda que el propietario que ya destinaba la vivienda a uso turístico y no ha aceptado la limitación puede continuar la actividad, pero solo si se ha opuesto, ya sea votando en contra en la junta o mediante un escrito de oposición a la secretaria de la junta dentro del mes siguiente a la notificación del acuerdo, según el artículo 553-26.3.b) del Código Civil de Cataluña (CCC).

El fundamento legal de la denegación

La resolución se fundamenta en el artículo 9.2.a) 5º del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, en relación con el artículo 553-11.1 del CCC. Este precepto subordina la asignación del número de registro al hecho de que del Registro de la Propiedad no resulte ninguna resolución obstaculizadora, incluyendo la prohibición o la limitación para este uso de acuerdo con la legislación sobre propiedad horizontal.

La Dirección General cita como precedentes su propia Resolución JUS/167/2017, de 6 de febrero, y la resolución de 13 de octubre de 2025, y recuerda que, sin el número de registro, el propietario no puede «comercializar a través de plataformas en línea unidades en régimen de alquiler de corta duración», de conformidad con el Real Decreto 1312/2024 y el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.

Recursos e impacto

Contra esta resolución, las personas legalmente legitimadas pueden presentar un recurso mediante demanda ante los juzgados de primera instancia de Barcelona en el término de dos meses desde la notificación, con las normas del juicio verbal, de acuerdo con el artículo 328 de la Ley Hipotecaria y el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril. La demanda de impugnación debe anunciarse previamente a la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación.

La resolución consolida la doctrina de que la prohibición estatutaria del uso turístico, inscrita en el Registro de la Propiedad, es un obstáculo insalvable para obtener el número único de registro de arrendamiento de corta duración, a menos que el propietario se haya opuesto expresamente al acuerdo comunitario. Para los propietarios y las comunidades de vecinos de Barcelona, el caso confirma que los estatutos son una herramienta efectiva para limitar la vivienda turística, y para los operadores de alquiler de corta duración, que la licencia municipal no es suficiente si la normativa comunitaria lo prohíbe.

Fuente: Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC), núm. 9747, 8 de setembre de 2026, secció Altres disposicions (referència oficial: CVE-DOGC-A-26243044-2026).