Els estatuts comunitaris bloquegen el registre d'un lloguer turístic a Barcelona

La Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació ha desestimat el recurs governatiu interposat per S. B. P. contra la qualificació del registrador de la propietat del Registre de la Propietat de Barcelona núm. 1, que denegava l’assignació del número únic de registre d’arrendaments de curta durada en la modalitat d’arrendament turístic. La resolució, signada per la directora general Inmaculada Barral Viñals el 6 de novembre de 2025, es publica al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) núm. 9747 del 8 de setembre de 2026 amb la referència CVE-DOGC-A-26243044-2026.

El motiu de la denegació és el defecte inesmenable de vulnerar els estatuts de la propietat horitzontal de la comunitat de propietaris on s’ubica la finca, que prohibeixen expressament la realització d’activitats d’habitatge d’ús turístic. La resolució confirma així la nota del registrador i fixa un precedent rellevant en el debat sobre l’habitatge turístic a Barcelona.

L’expedient i la finca afectada

La sol·licitud d’assignació del número únic de registre es va presentar el 23 de juny de 2025 al Registre de la Propietat de Barcelona núm. 1, en relació amb la finca registral CRU 08054000290285, situada al carrer Gran Via de les Corts Catalanes, 732, 5è 2a, de Barcelona (08013). El 17 de juliol de 2025 el registrador va qualificar negativament la sol·licitud.

Els estatuts de la comunitat, inscrits el 30 de juliol de 2015, estableixen que «la Comunitat de Propietaris de Gran Via de les Corts Catalanes, set-cents trenta-dos, prohibeix la realització d’activitats d’habitatge d’ús turístic en tots els departaments de la comunitat». A la inscripció es fa constar que l’acord es va notificar per burofax als propietaris no assistents i que només el propietari del pis 2n 2a s’hi va oposar, de manera que el propietari del 5è 2a, per al qual es demanava el registre, en quedava vinculat.

Els arguments del recurrent i la resposta

El recurrent al·legava que l’Ajuntament de Barcelona li havia concedit el 30 de desembre de 2011 la llicència d’ús turístic de l’habitatge, abans de la modificació estatutària inscrita el 2015, i que aquesta no podia tenir efectes retroactius segons l’article 17.12 de la Llei de propietat horitzontal. També afirmava que exercia l’activitat de manera continuada des de la concessió de la llicència i que no havia tingut constància de cap junta per modificar els estatuts.

La Direcció General, però, distingeix entre els dos vessants de l’activitat turística:

• El vessant administratiu, que requereix la preceptiva llicència municipal.
• El vessant civil, que exigeix que els estatuts comunitaris no prohibeixin l’exercici de l’activitat.

Tot i que el recurrent compta amb una llicència vigent, la prohibició estatutària li impedeix desenvolupar l’activitat d’ús turístic. La resolució recorda que el propietari que ja destinava l’habitatge a ús turístic i no ha acceptat la limitació pot continuar l’activitat, però només si s’hi ha oposat, ja sigui votant-hi en contra a la junta o mitjançant un escrit d’oposició a la secretària de la junta dins el mes següent a la notificació de l’acord, segons l’article 553-26.3.b) del Codi civil de Catalunya (CCC).

El fonament legal de la denegació

La resolució es fonamenta en l’article 9.2.a) 5è del Reial decret 1312/2024, de 23 de desembre, en relació amb l’article 553-11.1 del CCC. Aquest precepte subordina l’assignació del número de registre al fet que del Registre de la Propietat no en resulti cap resolució obstativa, incloent-hi la prohibició o la limitació per a aquest ús d’acord amb la legislació sobre propietat horitzontal.

La Direcció General cita com a precedents la seva pròpia Resolució JUS/167/2017, de 6 de febrer, i la resolució de 13 d’octubre de 2025, i recorda que, sense el número de registre, el propietari no pot «comercialitzar a través de plataformes en línia unitats en règim de lloguer de curta durada», de conformitat amb el Reial decret 1312/2024 i el Reglament (UE) 2024/1028 del Parlament Europeu i del Consell, d'11 d’abril de 2024.

Recursos i impacte

Contra aquesta resolució, les persones legalment legitimades poden presentar un recurs mitjançant demanda davant els jutjats de primera instància de Barcelona en el termini de dos mesos des de la notificació, amb les normes del judici verbal, d’acord amb l’article 328 de la Llei hipotecària i l’article 4 de la Llei 5/2009, de 28 d’abril. La demanda d’impugnació s’ha d’anunciar prèviament a la Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació.

La resolució consolida la doctrina que la prohibició estatutària de l’ús turístic, inscrita al Registre de la Propietat, és un obstacle inesmenable per obtenir el número únic de registre d’arrendament de curta durada, tret que el propietari s’hagi oposat expressament a l’acord comunitari. Per als propietaris i les comunitats de veïns de Barcelona, el cas confirma que els estatuts són una eina efectiva per limitar l’habitatge turístic, i per als operadors de lloguer de curta durada, que la llicència municipal no és suficient si la normativa comunitària ho prohibeix.

Fuente: Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC), núm. 9747, 8 de setembre de 2026, secció Altres disposicions (referència oficial: CVE-DOGC-A-26243044-2026).