El Puerto equipara los apartamentos turísticos a la vivienda en el casco histórico

El Pleno del Ayuntamiento de El Puerto de Santa María aprobó el pasado 3 de julio de 2026 una instrucción aclaratoria que equipara el apartamento turístico a la vivienda a efectos de densidad en el casco histórico. El acuerdo, adoptado en el Apartado C del Punto Cuarto del Orden del Día de la sesión ordinaria, se ha hecho público mediante anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz del 10 de septiembre de 2026.

La instrucción regula las condiciones de compatibilidad y densidad para el uso de apartamentos turísticos conforme a las Normas Urbanísticas y Ordenanzas del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Conjunto Histórico y Entorno (PEPRICHyE), un instrumento clave para el sector turístico y para la presión residencial del centro de la ciudad.

Aplicación estricta del PEPRICHyE

La instrucción supone la aplicación estricta y literal de lo determinado en el art. 3.1.1 apartado 5.e de las NNyOO del PEPRICHyE, que equipara el apartamento turístico a la vivienda a efectos de densidad. El criterio se aplica a las parcelas ordinarias del ámbito del Plan Especial incluidas en las zonas de ordenanza:

• Residencial Barrio Bajo (BB)
• Residencial Barrio Alto (BA)
• Residencial Ordenanza de Mantenimiento (OM)

Quedan excluidas de esta equiparación las parcelas a las que les sea de aplicación la vinculación de vivienda protegida.

Reglas para las Actuaciones Específicas de Revitalización

En las parcelas incluidas en Actuaciones Específicas de Revitalización (AER) deberá atenderse prioritariamente a las determinaciones de la Ficha específica del ámbito, conforme al artículo 2.1.5, apartados 3 y 4, que atribuyen a dicha ordenación singularizada carácter prevalente sobre las normas generales. Cuando la Ficha del AER fije de forma expresa y cerrada la edificabilidad residencial y el número máximo de viviendas, la densidad residencial urbanística se entenderá satisfecha y cerrada por dicha Ficha.

En estos supuestos se establecen reglas concretas:

• La edificabilidad residencial destinada a vivienda protegida queda excluida en todo caso de la implantación de apartamentos turísticos.
• La implantación sobre edificabilidad residencial no agotada o sustituida funcionalmente queda sujeta a la relación de densidad 1 apartamento turístico = 1 vivienda, al producirse consumo de edificabilidad de origen residencial.
• No procede la aplicación del art. 3.1.1.5.e cuando el uso se implante exclusivamente sobre edificabilidad de carácter terciario, ya sea en parcelas con calificación ST-CO y/o ST-H, o sobre la edificabilidad mínima terciaria obligatoria impuesta por la Ficha del AER.

La consideración de la edificabilidad terciaria como soporte válido no implica atribuirle un destino específico, sino únicamente reconocer la compatibilidad de dicho uso dentro del conjunto de usos terciarios admitidos por el PEPRICHyE.

Recursos y vigencia

Contra el acuerdo aprobatorio podrán interponerse los siguientes recursos:

• Reposición, con carácter potestativo ante el mismo órgano, en el plazo de un mes desde su notificación.
• Contencioso-administrativo, en el plazo de dos meses, ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Cádiz.

La instrucción, firmada por el alcalde Germán Beardo Caro, dota de seguridad jurídica a la implantación de apartamentos turísticos en el centro histórico, un sector en plena expansión. Con esta regulación, el Ayuntamiento ordena la compatibilidad entre la actividad turística y la densidad residencial, en un equilibrio que condicionará el futuro del casco antiguo y su presión residencial.

Fuente: Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz, núm. 175, 10 de septiembre de 2026, sección Administración Local (referencia oficial: Nº 281.917).