Le Gouvernement renforce d'urgence la stabilité des loyers des logements principaux

Le Conseil des Ministres a approuvé le 6 octobre 2026 le Décret-loi royal 28/2026, adoptant des mesures urgentes pour renforcer la stabilité des contrats de location de résidence principale. La norme est publiée au Bulletin Officiel de l’État (BOE) n° 249, du 7 octobre 2026, section I, et modifie l’article 10 de la Loi 29/1994, du 24 novembre, sur les Baux Urbains. Elle entrera en vigueur le 15 novembre 2026.

La réforme intervient après que le Plénum du Congrès des Députés a abrogé, le 29 septembre 2026, les décrets-lois royaux de caractère urgent en matière de logement, en particulier le Décret-loi royal 27/2026, de contenu équivalent. Selon l’exposé des motifs, suite aux mobilisations du week-end du 3 au 4 octobre, le Conseil des Ministres extraordinaire du 5 octobre a décidé de dissoudre le Congrès des Députés et le Sénat et de convoquer des élections.

Le texte est approuvé conjointement avec le Décret-loi royal 29/2026, du 6 octobre (référence BOE-A-2026-20823), relatif à la protection de la fonction sociale du logement et à l’extension de l’offre abordable, et est dicté en vertu de l’article 149.1.8.ª de la Constitution espagnole. Il est proposé par le Ministre des Droits Sociaux, de la Consommation et de l’Agenda 2030, le Ministre de la Présidence, de la Justice et des Relations avec les Cortes et la Ministre du Logement et de l’Agenda Urbain, et a été signé par Felipe VI le 6 octobre 2026, avec le contreseing du président du Gouvernement, Pedro Sánchez Pérez-Castejón.

La continuité du contrat devient la règle générale

À la date d’échéance du contrat ou de l’une de ses prorogations, une fois écoulés au minimum cinq ans de durée — sept si le bailleur est une personne morale —, le contrat sera prorogé tacitement et obligatoirement par périodes successives de même durée, sauf si l’une des parties notifie sa volonté de ne pas le proroger.

Le délai de préavis du bailleur passe de quatre à six mois, tandis que celui du locataire reste fixé à deux mois. L’extinction du contrat cesse d’être automatique et requiert désormais une décision expresse du propriétaire, adoptée avec un préavis suffisant.

Indemnisation obligatoire lorsque le propriétaire ne renouvelle pas

Le bailleur qui communique valablement sa volonté de ne pas proroger devra indemniser le locataire à hauteur du montant le plus élevé entre les deux suivants :

• Douze mensualités calculées selon la valeur supérieure de la fourchette individualisée correspondant au logement dans le système étatique de référence des prix de location.
• Une mensualité calculée selon cette même valeur pour chaque année où le locataire a résidé dans le logement, avec un prorata pour les mois et les jours.

Lorsqu’il n’est pas possible d’obtenir une valeur individualisée, les montants sont calculés sur la base du loyer mensuel en vigueur à la date de la communication. L’indemnité est versée au moment de la remise du logement et n’est pas perdue si le bien est aliéné : elle revient à l’acquéreur subrogé.

Causes excluant la compensation

L’indemnité n’est pas due dans les cas qui doivent figurer de manière expresse, détaillée et par écrit dans la notification de préavis :

• Besoin du bailleur personne physique d’affecter le logement à sa résidence permanente propre ou à celle de membres de sa famille jusqu’au deuxième degré de consanguinité ou d’adoption, ou du conjoint en cas de séparation, divorce ou nullité.
• Absence de résidence effective du locataire pendant plus de six mois au cours des douze mois précédant la notification, sauf cause justifiée.
• Disponibilité d’un autre logement approprié dans la même commune, en pleine propriété ou par droit réel d’usage ou de jouissance.
• Signature d’un nouveau contrat de location de résidence principale entre les parties.
• Refus d’une offre formelle de nouveau contrat sur le même logement, laquelle devra garantir une permanence minimale de cinq ans, ou sept si le bailleur est une personne morale.

Prorogations extraordinaires et régime transitoire

Les deux prorogations extraordinaires déjà prévues par la loi sont maintenues : celle allant jusqu’à un an pour situation de vulnérabilité sociale et économique accréditée par les services sociaux, d’acceptation obligatoire pour les grands bailleurs, et celle des zones de marché résidentiel tendu, par périodes annuelles jusqu’à un maximum de trois ans et à caractère préférentiel. Ces deux mesures ne sont pas cumulables entre elles.

Le régime transitoire applique la nouvelle rédaction aux échéances postérieures à l’entrée en vigueur. Les communications de non-prorogation effectuées avant la publication conservent leur efficacité et ne génèrent pas d’indemnisation, et pour les contrats arrivant à échéance dans les six mois suivants, le bailleur pourra continuer à donner préavis quatre mois à l’avance.

La norme affecte directement des millions de foyers locataires : les contrats signés sous l’égide du Real Decreto-ley 7/2019 atteignent dès 2024 la fin de leur délai minimum et, pour la plupart, épuisent leur prorogation tacite entre 2027 et 2030. Le nouveau régime fait de la continuité de la location la règle et transfère au propriétaire le coût de la décision de non-renouvellement.

Source : Boletín Oficial del Estado, núm. 249, 7 octobre 2026, Sec. I. Disposiciones generales, pág. 131840 (référence officielle : BOE-A-2026-20822).