El Gobierno refuerza con urgencia la estabilidad de los alquileres de vivienda habitual

El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 28/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. La norma se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE) núm. 249, de 7 de octubre de 2026, sección I, y modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.

La reforma llega después de que el Pleno del Congreso de los Diputados derogara el 29 de septiembre de 2026 los reales decretos-leyes de carácter urgente en materia de vivienda, en particular el Real Decreto-ley 27/2026, de contenido equivalente. Según la exposición de motivos, tras las movilizaciones del fin de semana del 3 al 4 de octubre, el Consejo de Ministros extraordinario del 5 de octubre acordó disolver el Congreso de los Diputados y el Senado y convocar elecciones.

El texto se aprueba junto al Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (referencia BOE-A-2026-20823), sobre protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible, y se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española. Va a propuesta del Ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, del Ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes y de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, y fue firmado por Felipe VI el 6 de octubre de 2026, con el refrendo del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez Pérez-Castejón.

La continuidad del contrato pasa a ser la regla general

Llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración —siete si el arrendador es persona jurídica—, el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique su voluntad de no prorrogarlo.

El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, mientras que el del arrendatario se mantiene en dos meses. La extinción del contrato deja de ser automática y pasa a exigir una decisión expresa del propietario, adoptada con antelación suficiente.

Indemnización obligatoria cuando el propietario no renueva

El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar deberá indemnizar al arrendatario con el mayor de estos dos importes:

• Doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
• Una mensualidad calculada con ese mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, con prorrateo por meses y días.

Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado, los importes se calculan sobre la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación. La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda y no se pierde si el inmueble se enajena: corresponde al adquirente subrogado.

Causas que excluyen la compensación

La indemnización no procede en los supuestos que deben constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso:

• Necesidad del arrendador persona física de destinar la vivienda a residencia permanente propia o de familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o adopción, o del cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad.
• Falta de residencia efectiva del arrendatario durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo causa justificada.
• Disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio, en pleno dominio o por derecho real de uso o disfrute.
• Suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual entre las partes.
• Rechazo de una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, que deberá garantizar una permanencia mínima de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.

Prórrogas extraordinarias y régimen transitorio

Se mantienen las dos prórrogas extraordinarias ya previstas en la ley: la de hasta un año por situación de vulnerabilidad social y económica acreditada por los servicios sociales, de aceptación obligatoria para los grandes tenedores, y la de las zonas de mercado residencial tensionado, por plazos anuales hasta un máximo de tres años y con carácter preferente. Ambas no son acumulables entre sí.

El régimen transitorio aplica la nueva redacción a los vencimientos posteriores a la entrada en vigor. Las comunicaciones de no prórroga realizadas antes de la publicación conservan su eficacia y no generan indemnización, y en los contratos que venzan en los seis meses siguientes el arrendador podrá seguir preavisando con cuatro meses de antelación.

La norma afecta directamente a millones de hogares arrendatarios: los contratos firmados al amparo del Real Decreto-ley 7/2019 alcanzan desde 2024 el final de su plazo mínimo y, en su mayoría, agotan su prórroga tácita entre 2027 y 2030. El nuevo régimen convierte la continuidad del alquiler en la regla y traslada al propietario el coste de decidir la no renovación.

Fuente: Boletín Oficial del Estado, núm. 249, 7 de octubre de 2026, Sec. I. Disposiciones generales, pág. 131840 (referencia oficial: BOE-A-2026-20822).