Le Gouvernement approuve un décret-loi pour protéger le logement abordable

Le Décret-loi royal 26/2026, du 29 septembre, adopte des mesures urgentes pour la protection de la fonction sociale du logement et l’élargissement de l’offre de logements abordables. La norme, signée par le roi Felipe VI et contresignée par le président du Gouvernement, Pedro Sánchez Pérez-Castejón, est publiée au Boletín Oficial del Estado n° 241, du 30 septembre 2026, sous la référence officielle BOE-A-2026-20266. Elle entre en vigueur le lendemain de sa publication, sauf les exceptions fixées par sa onzième disposition finale.

Le texte se compose d’une partie expositive et d’une partie dispositive structurée en six titres, comprenant vingt articles, deux dispositions additionnelles, deux transitoires, une abrogatoire et onze finales. Le Gouvernement justifie l’urgence par l’« urgence habitationnelle » et par le déficit d’offre abordable, et situe l’antécédent immédiat dans la Loi 12/2023, du 24 mai, relative au droit au logement, dont la conformité constitutionnelle a été confirmée dans les huit recours tranchés par le Tribunal Constitutionnel.

Parmi les données qui appuient la mesure, le préambule cite les suivantes :

• 750 000 logements sont nécessaires pour répondre à la création de foyers des quinze dernières années, selon la Banque d’Espagne.
• L’Indice des Prix du Logement de l’INE est passé de 53,7 au début de 2015 à 107,5 au premier trimestre 2026.
• Les administrations publiques sont propriétaires d’un peu plus de 300 000 des plus de deux millions de logements protégés construits sous la démocratie.

Protection de la fonction sociale et lutte contre la spéculation

Le titre I limite temporairement certaines acquisitions de logements, de l’entrée en vigueur jusqu’au 31 décembre 2028, par des entités dont l’objet social est d’acquérir des biens immobiliers à titre onéreux pour un prix inférieur à 70 % de leur valeur d’expertise du marché. Sont exclus les organismes publics de promotion et de gestion de logements sociaux et abordables, les acquisitions destinées à un logement principal abordable pendant au moins cinq ans, les résidences médico-sociales et la protection des victimes de violence de genre.

Il est également établi un régime temporaire de suspension des expulsions de personnes vulnérables sans alternative d’habitation jusqu’au 31 décembre 2030, avec des compensations lorsque les demandeurs sont des personnes physiques ou morales dédiées à la location abordable. La norme modifie la Loi 29/1994, du 24 novembre, sur les Baux Urbains, pour exiger une cause réelle et prouvable dans la location temporaire, fixer l’IRAV comme limite de mise à jour du loyer et réguler la location partielle de chambres. Elle précise également la condition de grand propriétaire : plus de dix biens immobiliers urbains résidentiels ou plus de 1 500 mètres carrés de surface construite résidentielle.

Mesures fiscales et tributaires

Le titre II réforme l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques avec des réductions du rendement net de 100 %, 95 %, 90 %, 85 % ou 70 % pour les nouveaux contrats, selon la continuité du locataire, le loyer de référence, la zone tendue et l’âge du locataire. Une déduction de 10 % pour la location de la résidence principale est intégrée pour les contribuables dont la base imposable est inférieure à 33 007,20 euros, avec une base maximale de 11 630 euros.

Le gain patrimonial résultant de la vente de logements à des entités publiques de promotion de logements sociaux et abordables est exonéré d’impôt jusqu’au 31 décembre 2027, si la valeur de transmission est inférieure à 800 000 euros. Concernant la TVA, les locations de logements meublés avec services hôteliers ou pour des séjours n’excédant pas trente nuits sont exclues de l’exonération, et la livraison de logements protégés avec une qualification permanente ou indéfinie est intégrée au taux super-réduit. Dans les zones de marché résidentiel tendu, les municipalités pourront appliquer une surcharge de l’IBI (taxe foncière) allant jusqu’à 50 %, 100 % ou 150 % sur les immeubles destinés aux hébergements touristiques. Un impôt spécial de 25 % est créé sur les bénéfices non distribués des SOCIMI (SIIC) issus de la location résidentielle.

Parc public et promotion de l’offre abordable

Le titre III protège le patrimoine public de logement et réglemente l’apport à CASA 47, l’Entité Étatique du Logement, d’immeubles du Patrimoine de l’État et de la Sécurité Sociale, avec des spécificités pour INVIED, ADIF, la Direction des Infrastructures et des Équipements de la Sécurité de l’État et la Trésorerie Générale de la Sécurité Sociale. Le titre IV crée le Fonds de Logement à Impact Social, rattaché au Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain, et définit le logement abordable comme celui dont le prix ne dépasse pas 30 % du revenu médian de l’unité de coexistence de la commune.

Deux lignes de garanties sont articulées : jusqu’à 2 milliards d’euros, via des conventions avec l’ICO et un délai allant jusqu’à trente-cinq ans, pour accroître le parc de location sociale ou abordable ; et jusqu’à 280 millions d’euros pour les PME constructrices ou promotrices utilisant la construction industrialisée, avec un octroi prévu jusqu’en 2040. L’article 19 crée le mécanisme TU CASA, géré par l’ICO, avec des prêts à taux zéro et sans commissions pour le montant le plus bas entre 20 % de la valeur du logement et 50 000 euros.

Locations : prorogation extraordinaire et plafonnement des loyers

La disposition finale cinquième permet au locataire de solliciter une prorogation extraordinaire par annuités allant jusqu’à deux ans supplémentaires pour les contrats de logement habituel en vigueur, à condition d’être à jour du paiement du loyer et de l’avoir été mensuellement durant les huit mois précédents. La disposition finale sixième limite les actualisations annuelles du loyer entre l’entrée en vigueur et le 31 décembre 2027 : si le loyer dépasse la limite maximale du système d’indices de référence, aucune augmentation ne sera applicable et, dans les autres cas, l’augmentation ne pourra excéder 2 % en l’absence d’accord.

L’impact de la norme concerne les propriétaires, les locataires et les promoteurs de tout le pays : elle restreint l’achat spéculatif, élargit la protection contre l’expulsion, plafonne les loyers et mobilise le foncier et le financement public vers la location abordable. Son application effective dépendra du développement réglementaire et des conventions avec l’ICO, ainsi que de l’entrée en vigueur des arrêtés ministériels qui conditionnent la commercialisation du Compte d’Épargne et d’Investissement Financia Europa.

Source : Boletín Oficial del Estado, nº 241, du 30 septembre 2026, Sec. I. Dispositions générales, p. 127818 (référence officielle : BOE-A-2026-20266).