El Gobierno aprueba un real decreto-ley para blindar la vivienda asequible

El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, adopta medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. La norma, firmada por el rey Felipe VI y refrendada por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez Pérez-Castejón, se publica en el Boletín Oficial del Estado núm. 241, de 30 de septiembre de 2026, con la referencia oficial BOE-A-2026-20266. Entra en vigor el día siguiente al de su publicación, salvo las excepciones que fija su disposición final undécima.

El texto consta de una parte expositiva y otra dispositiva estructurada en seis títulos, con veinte artículos, dos disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y once finales. El Gobierno justifica la urgencia en la “emergencia habitacional” y en el déficit de oferta asequible, y sitúa el antecedente inmediato en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, cuyo encaje constitucional fue refrendado en los ocho recursos resueltos por el Tribunal Constitucional.

Entre los datos que respaldan la medida, el preámbulo cita los siguientes:

• Se precisan 750.000 viviendas para atender la creación de hogares de los últimos quince años, según el Banco de España.
• El Índice de Precios de la Vivienda del INE pasó de 53,7 a comienzos de 2015 a 107,5 en el primer trimestre de 2026.
• Las administraciones públicas son propietarias de poco más de 300.000 de las más de dos millones de viviendas protegidas construidas en democracia.

Protección de la función social y frente a la especulación

El título I limita temporalmente determinadas adquisiciones de vivienda, desde la entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2028, por entidades cuyo objeto social sea adquirir inmuebles a título oneroso por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado. Quedan excluidos los entes públicos de promoción y gestión de vivienda social y asequible, las adquisiciones destinadas a vivienda habitual asequible durante al menos cinco años, las residencias sociosanitarias y la protección de víctimas de violencia de género.

Se establece además un régimen temporal de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, con compensaciones cuando los demandantes sean personas físicas o jurídicas dedicadas al alquiler asequible. La norma modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para exigir causa real y acreditable en el arrendamiento temporal, fijar el IRAV como límite de actualización de la renta y regular el alquiler parcial de habitaciones. También precisa la condición de gran tenedor: más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial.

Medidas fiscales y tributarias

El título II reforma el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas con reducciones del rendimiento neto del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 % para nuevos contratos, según la continuidad del arrendatario, la renta de referencia, la zona tensionada y la edad del inquilino. Se incorpora una deducción del 10 % por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, con base máxima de 11.630 euros.

Se exime de gravamen la ganancia patrimonial por la venta de viviendas a entes públicos de promoción de vivienda social y asequible hasta el 31 de diciembre de 2027, si el valor de transmisión es inferior a 800.000 euros. En el IVA se excluyen de la exención los arrendamientos de viviendas amueblados con servicios hoteleros o estancias no superiores a treinta noches, y se incorpora al tipo superreducido la entrega de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida. En zonas de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del IBI de hasta el 50 %, el 100 % o el 150 % sobre inmuebles destinados a alojamientos turísticos. Se crea un gravamen especial del 25 % sobre beneficios no distribuidos de las SOCIMI por arrendamiento residencial.

Parque público y fomento de la oferta asequible

El título III blinda el patrimonio público de vivienda y regula la aportación a CASA 47, la Entidad Estatal de Vivienda, de inmuebles del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social, con especialidades para INVIED, ADIF, la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado y la Tesorería General de la Seguridad Social. El título IV crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y define la vivienda asequible como aquella cuyo precio no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio.

Se articulan dos líneas de avales: hasta 2.000 millones de euros, mediante convenios con el ICO y un plazo de hasta treinta y cinco años, para incrementar el parque de alquiler social o asequible; y hasta 280 millones de euros para pymes fabricantes o promotoras que usen construcción industrializada, con otorgamiento previsto hasta 2040. El artículo 19 crea el mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, con préstamos a interés cero y sin comisiones por el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.

Alquileres: prórroga extraordinaria y tope a las rentas

La disposición final quinta permite al arrendatario solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta dos años adicionales en los contratos de vivienda habitual vigentes, siempre que esté al corriente del alquiler y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. La disposición final sexta limita las actualizaciones anuales de renta entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de referencia no procederá incremento alguno y, en los demás casos, el aumento no podrá superar el 2 % en ausencia de pacto.

El impacto de la norma alcanza a propietarios, inquilinos y promotores de todo el país: restringe la compra especulativa, amplía la protección frente al desahucio, topa las rentas y moviliza suelo y financiación pública hacia el alquiler asequible. Su aplicación efectiva dependerá del desarrollo reglamentario y de los convenios con el ICO, así como de la entrada en vigor de las órdenes ministeriales que condicionan la comercialización de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.

Fuente: Boletín Oficial del Estado, núm. 241, de 30 de septiembre de 2026, Sec. I. Disposiciones generales, pág. 127818 (referencia oficial: BOE-A-2026-20266).