Le Gouvernement approuve un décret-loi pour protéger le logement abordable

Le Gouvernement d’Espagne a approuvé le Décret-loi royal 29/2026, du 6 octobre, adoptant des mesures urgentes pour la protection de la fonction sociale du logement et l’élargissement de l’offre de logements abordables. La norme a été publiée dans le Boletín Oficial del Estado n° 249, du 7 octobre 2026, dans la Section I. Dispositions générales, sous la référence officielle BOE-A-2026-20823. Le texte est signé par le Roi Felipe R. et contresigné par le président du Gouvernement, Pedro Sánchez Pérez-Castejón, et entre en vigueur le lendemain de sa publication, sauf les exceptions fixées par sa onzième disposition finale.

Contexte : une urgence habitationnelle avec des chiffres records

L’exposé des motifs place le logement comme le principal problème des Espagnols selon le Centre d’Investigations Sociologiques (CIS) et chiffre le déficit résidentiel à 750 000 logements, selon la Banque d’Espagne. Les données d’Eurostat indiquent que 26,8 % des ménages ayant loué à des prix de marché en 2025 consacraient plus de 40 % de leurs revenus au paiement du loyer, soit huit points au-dessus de la moyenne de l’Union Européenne. L’Institut National de la Statistique a enregistré une augmentation annuelle du prix du logement de 12,9 % au quatrième trimestre 2025.

Le décret-loi royal se compose d’une partie expositive et d’une partie dispositive structurée en six titres, avec vingt et un articles, deux dispositions additionnelles, deux transitoires, une abrogatoire et onze finales. Il s’appuie sur la Loi 12/2023, du 24 mai, relative au droit au logement, et sur des mesures préalables telles que CASA 47, l’Entité Étatique du Logement, et le Plan Étatique du Logement 2026-2030.

Protection contre la spéculation et les expulsions

• L’article 1 limite jusqu’au 31 décembre 2030 les acquisitions de logements à titre gratuit ou pour un prix inférieur à 70 % de leur valeur d’expertise du marché par des entités dédiées à l’achat de biens immobiliers ou de portefeuilles de prêts impayés et par les grands propriétaires.
• L’article 2 établit, également jusqu’au 31 décembre 2030, la suspension des procédures d’expulsion des personnes vulnérables sans alternative d’habitation.
• L’article 5.Deux incorpore une suspension extraordinaire : l’Administration compétente dispose d’un délai maximum et non prorogeable de deux mois pour offrir une alternative d’habitation ou payer ce qui est dû ; passé ce délai sans solution, elle est subrogée dans la position de débiteur du locataire.
• La qualité de grand propriétaire est accréditée par une certification enregistrée, avec des seuils de plus de dix biens immobiliers résidentiels ou plus de 1 500 mètres carrés construits.

Locations : saisonnière, prorogation et limites de loyer

L’article 3 modifie la Loi 29/1994, du 24 novembre, sur les Baux Urbains, pour exiger une cause réelle et prouvable pour la location temporaire, d’une durée supérieure à trente et un jours et, en règle générale, ne dépassant pas douze mois. La somme des loyers des contrats par chambres ne pourra excéder le loyer du contrat unique du logement complet, et il est interdit de répercuter sur les locataires les frais de gestion immobilière.

La disposition finale cinquième articule une prorogation extraordinaire de certains contrats de location de résidence principale, par annuités et jusqu’à un maximum de deux ans supplémentaires. Les mises à jour annuelles du loyer sont limitées extraordinairement jusqu’au 31 décembre 2027 : sans augmentation lorsque le loyer dépasse la limite du système d’indices de référence et, dans les autres cas, avec un plafond de 2 % en l’absence d’accord.

Fiscalité et extension du parc public

• Dans l’IRPF, une déduction de 10 % est créée pour la location de la résidence principale pour les bases imposables inférieures à 33 007,20 euros, ainsi que des réductions allant jusqu’à 100 % pour les bailleurs qui ne sont pas de grands propriétaires.
• Les SOCIMI seront soumises à une taxe spéciale de 25 % sur les bénéfices non distribués de la location résidentielle, réduisible si leur parc est abordable.
• Les municipalités pourront appliquer des surtaxes d’IBI allant jusqu’à 50 %, 100 % et 150 % sur les immeubles destinés à l’hébergement touristique dans les zones tendues.
• La TVA super-réduite s’applique au logement protégé avec une protection permanente et indéfinie, et la plus-value est exonérée pour les ventes aux administrations publiques jusqu’à 800 000 euros.
• L’article 13 crée le Fonds de Logement à Impact Social, avec une dotation initiale de 400 millions d’euros, et l’article 19 le mécanisme TU CASA, avec des prêts allant jusqu’à 50 000 euros à taux zéro et un financement initial de 10 milliards d’euros.
• Des garanties de l’ICO à hauteur de 2 milliards d’euros sont activées pour le logement social et abordable, et 280 millions pour la construction industrialisée jusqu’en 2040.

Un cinquième pilier de l’État-providence

La norme définit le logement abordable comme celui dont le prix de vente ou de location ne dépasse pas 30 % du revenu médian de l’unité de coexistence de la municipalité, et verrouille le prix des logements de CASA 47 lors des transmissions successives grâce à leur inscription au Registre de la Propriété. Avec ces mesures, l’Exécutif entend consolider le logement comme cinquième pilier de l’État-providence et freiner la perte du parc public, un objectif qui affecte directement l’accès à un foyer pour les classes moyennes et travailleuses.

Source : Bulletin Officiel de l’État, n° 249, 7 octobre 2026, Sec. I. Dispositions générales, pág. 131850 (référence officielle : BOE-A-2026-20823).