El Gobierno aprueba un real decreto ley para blindar la vivienda asequible

El Gobierno de España ha aprobado el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. La norma fue publicada en el Boletín Oficial del Estado núm. 249, de 7 de octubre de 2026, en la Sección I. Disposiciones generales, con la referencia oficial BOE-A-2026-20823. El texto está firmado por el Rey Felipe R. y refrendado por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez Pérez-Castejón, y entra en vigor el día siguiente al de su publicación, salvo las excepciones que fija su disposición final decimoprimera.

Contexto: una emergencia habitacional con cifras récord

La exposición de motivos sitúa la vivienda como el principal problema de los españoles según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) y cifra el déficit residencial en 750.000 viviendas, según el Banco de España. Los datos de Eurostat indican que el 26,8 % de los hogares que alquilaron a precios de mercado en 2025 destinaban más del 40 % de sus ingresos al pago del alquiler, ocho puntos por encima de la media de la Unión Europea. El Instituto Nacional de Estadística registró un incremento interanual del precio de la vivienda del 12,9 % en el cuarto trimestre de 2025.

El real decreto-ley consta de una parte expositiva y otra dispositiva estructurada en seis títulos, con veintiún artículos, dos disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y once finales. Se apoya en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en medidas previas como CASA 47, la Entidad Estatal de Vivienda, y el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

Protección frente a la especulación y a los desahucios

• El artículo 1 limita hasta el 31 de diciembre de 2030 las adquisiciones de vivienda a título gratuito o por precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado por parte de entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados y de grandes tenedores.
• El artículo 2 establece, también hasta el 31 de diciembre de 2030, la suspensión de los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
• El artículo 5.Dos incorpora una enervación extraordinaria: la Administración competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses para ofrecer alternativa habitacional o pagar lo adeudado; transcurrido sin solución, queda subrogada en la posición deudora del arrendatario.
• La condición de gran tenedor se acredita mediante certificación registral, con umbrales de más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados construidos.

Alquileres: temporada, prórroga y límites de renta

El artículo 3 modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para exigir causa real y acreditable en el alquiler temporal, con duración superior a treinta y un días y, como regla general, no superior a doce meses. La suma de las rentas de los contratos por habitaciones no podrá exceder la renta del contrato unitario de la vivienda completa, y se prohíbe repercutir a los inquilinos los gastos de gestión inmobiliaria.

La disposición final quinta articula una prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual, por anualidades y hasta un máximo de dos años adicionales. Las actualizaciones anuales de renta quedan limitadas extraordinariamente hasta el 31 de diciembre de 2027: sin incremento cuando la renta supere el límite del sistema de índices de referencia y, en los demás casos, con un tope del 2 % a falta de pacto.

Fiscalidad y ampliación del parque público

• En el IRPF se crea una deducción del 10 % por alquiler de vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, y reducciones de hasta el 100 % para arrendadores no grandes tenedores.
• Las SOCIMI tributarán un gravamen especial del 25 % sobre beneficios no distribuidos del alquiler residencial, reducible si su parque es asequible.
• Los ayuntamientos podrán aplicar recargos de IBI de hasta el 50 %, 100 % y 150 % sobre inmuebles destinados a alojamiento turístico en zonas tensionadas.
• Se aplica el IVA superreducido a la vivienda protegida con protección permanente e indefinida y se exime la ganancia patrimonial en ventas a administraciones públicas de hasta 800.000 euros.
• El artículo 13 crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, con 400 millones de euros de dotación inicial, y el artículo 19 el mecanismo TU CASA, con préstamos de hasta 50.000 euros a interés cero y una financiación inicial de 10.000 millones de euros.
• Se habilitan avales del ICO por 2.000 millones de euros para alquiler social y asequible y 280 millones para construcción industrializada hasta 2040.

Un quinto pilar del Estado del Bienestar

La norma define la vivienda asequible como aquella cuyo precio de venta o alquiler no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio, y blinda el precio de las viviendas de CASA 47 en las sucesivas transmisiones mediante su constancia en el Registro de la Propiedad. Con estas medidas, el Ejecutivo pretende consolidar la vivienda como quinto pilar del Estado del Bienestar y frenar la pérdida de parque público, un objetivo que afecta directamente al acceso a un hogar de las clases medias y trabajadoras.

Fuente: Boletín Oficial del Estado, núm. 249, 7 de octubre de 2026, Sec. I. Disposiciones generales, pág. 131850 (referencia oficial: BOE-A-2026-20823).