Le BOE déclare Sopela, Urduliz et Bergara en zones tendues et limite leurs loyers

Le Boletín Oficial del Estado publie ce mardi 3 novembre 2026 (n° 273) la liste des zones de marché résidentiel sous tension déclarées au cours du troisième trimestre, parmi lesquelles figurent les municipalités basques de Sopela, Urduliz et Bergara. La Résolution du 29 octobre 2026, du Secrétariat d’État au Logement et à l’Agenda Urbain (référence BOE-A-2026-23088) recueille ces trois déclarations et en précise les effets : limitation du loyer dans certains nouveaux contrats et une définition particularisée de grand propriétaire. La résolution prend effet le lendemain de sa publication, soit le 4 novembre 2026.

Le cadre est l’article 18.2.d) de la Loi 12/2023, du 24 mai, relative au droit au logement, qui oblige le Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain à publier chaque trimestre une résolution avec les zones déclarées par les communautés autonomes. Dans ce cas, les déclarations ont été approuvées par le conseiller au Logement et à l’Agenda Urbain du Gouvernement Basque et publiées dans le « Bulletin Officiel du Pays Basque », de sorte que le BOE se limite à en rendre compte et à en refléter les contenus. Le texte rappelle que les trois ont été approuvées au cours du troisième trimestre 2026.

• Sopela : Arrêté du 27 juillet 2026, du conseiller au Logement et à l’Agenda Urbain, publié dans le « Bulletin Officiel du Pays Basque » n° 154, du 14 août 2026.
• Urduliz : Arrêté du 27 juillet 2026, du même organe, publié dans le « Bulletin Officiel du Pays Basque » n° 154, du 14 août 2026.
• Bergara : Arrêté du 11 septembre 2026, du conseiller au Logement et à l’Agenda Urbain, publié dans le « Bulletin Officiel du Pays Basque » n° 182, du 23 septembre 2026.

Trois ans de validité

La résolution fixe à trois ans la période de validité des trois zones sous tension, à compter du lendemain de la publication de la résolution elle-même au BOE, conformément à l’article 18.2.d) de la Loi 12/2023. Ce délai s’applique de la même manière pour Sopela, Urduliz et Bergara, indépendamment des dates auxquelles chaque arrêté autonome a été publié dans le bulletin basque.

Qui est considéré comme grand propriétaire dans ces municipalités

Dans les trois zones, la définition particularisée de grand propriétaire contenue dans les arrêtés respectifs s’applique, s’ajoutant à la définition générale de l’article 3.k) de la Loi 12/2023. Selon ce critère, est considéré comme grand propriétaire :

• La personne physique ou morale propriétaire de cinq biens immobiliers urbains à usage résidentiel ou plus dans la municipalité.
• Sont exclus dans tous les cas les garages et les débarras.
• Sont exceptés les logements appartenant aux administrations publiques, à leurs entités instrumentales ou à des sociétés dans lesquelles elles détiennent une participation majoritaire.

La limite du loyer des nouveaux contrats

La résolution confirme l’application, dans les trois zones, de la limitation prévue au deuxième paragraphe de l’article 17.7 de la Loi 29/1994, du 24 novembre, sur les Baux Urbains. Cette règle affecte les contrats de location de logements situés en zone tendue pour lesquels aucun contrat de location n’aurait été en vigueur au cours des cinq dernières années : dans ce cas, le loyer convenu au début du nouveau contrat ne pourra excéder la limite maximale du prix applicable conformément au système d’indices de prix de référence, en tenant compte des conditions et caractéristiques du logement et du bâtiment dans lequel il se situe.

Publicité, mémoire et voies de recours

Le texte inclut les liens vers les déclarations et les mémoires publiés par l’Administration compétente en matière de logement, conformément à l’article 18.3 de la Loi 12/2023. Contre la résolution, qui met fin à la voie administrative, un recours facultatif en révision peut être formé devant le Secrétariat d’État au Logement et à l’Agenda Urbain dans un délai d’un mois, ou un recours contentieux-administratif devant la Chambre du Contentieux Administratif de l’Audiencia Nacional dans un délai de deux mois, comptés dans les deux cas à partir du lendemain de sa publication. Le document est signé à Madrid le 29 octobre 2026 par la secrétaire d’État au Logement et à l’Agenda Urbain, Leire Iglesias Santiago.

Les trois municipalités s’ajoutent ainsi à la liste nationale des zones tendues, dans laquelle le Pays Basque comptait déjà des déclarations antérieures, comme celle de Basauri (Arrêté du 28 mai 2026, publié dans le « Bulletin Officiel du Pays Basque » le 8 juin 2026) ou celle d’Errenteria (Arrêté du 1er octobre 2024). Pour les locataires et propriétaires de Sopela, Urduliz et Bergara, la conséquence pratique est double : les nouveaux contrats sur des logements sans location récente sont soumis à l’indice de prix de référence et les détenteurs de cinq logements urbains ou plus assument le régime de grand bailleur dans ces municipalités pour les trois prochaines années.

Source : Bulletin Officiel de l’État, n° 273, du 3 novembre 2026, Sec. III. Autres Dispositions, p. 147390-147392 (référence officielle : BOE-A-2026-23088).