El BOE declara tensionados Sopela, Urduliz y Bergara y limita sus rentas

El Boletín Oficial del Estado publica este martes 3 de noviembre de 2026 (núm. 273) la relación de zonas de mercado residencial tensionado declaradas en el tercer trimestre, entre las que figuran los municipios vascos de Sopela, Urduliz y Bergara. La Resolución de 29 de octubre de 2026, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (referencia BOE-A-2026-23088) recoge esas tres declaraciones y precisa sus efectos: limitación de la renta en determinados contratos nuevos y una definición particularizada de gran tenedor. La resolución surte efectos desde el día siguiente al de su publicación, esto es, el 4 de noviembre de 2026.

El marco es el artículo 18.2.d) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que obliga al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a publicar cada trimestre una resolución con las zonas declaradas por las comunidades autónomas. En este caso, las declaraciones fueron aprobadas por el consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco y publicadas en el «Boletín Oficial del País Vasco», de modo que el BOE se limita a dar cuenta de ellas y a reflejar sus contenidos. El texto recuerda que las tres se aprobaron dentro del tercer trimestre de 2026.

• Sopela: Orden de 27 de julio de 2026, del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, publicada en el «Boletín Oficial del País Vasco» núm. 154, de 14 de agosto de 2026.
• Urduliz: Orden de 27 de julio de 2026, del mismo órgano, publicada en el «Boletín Oficial del País Vasco» núm. 154, de 14 de agosto de 2026.
• Bergara: Orden de 11 de septiembre de 2026, del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, publicada en el «Boletín Oficial del País Vasco» núm. 182, de 23 de septiembre de 2026.

Tres años de vigencia

La resolución fija en tres años el periodo de vigencia de las tres zonas tensionadas, contados desde el día siguiente al de la publicación de la propia resolución en el BOE, de acuerdo con el artículo 18.2.d) de la Ley 12/2023. Ese plazo opera igual para Sopela, Urduliz y Bergara, con independencia de las fechas en que cada orden autonómica vio la luz en el boletín vasco.

Quién es gran tenedor en estos municipios

En las tres zonas se aplica la definición particularizada de gran tenedor contenida en las respectivas órdenes, que se suma a la definición general del artículo 3.k) de la Ley 12/2023. Según ese criterio, se considera gran tenedor a:

• La persona física o jurídica titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio.
• Quedan excluidos en todo caso garajes y trasteros.
• Se exceptúan las viviendas titularidad de administraciones públicas, de sus entes instrumentales o de sociedades en las que participen de forma mayoritaria.

El límite a la renta de los contratos nuevos

La resolución confirma la aplicación, en las tres zonas, de la limitación prevista en el segundo párrafo del artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esa regla afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda ubicada en zona tensionada sobre la que no hubiera estado vigente ningún contrato de alquiler en los últimos cinco años: en tal supuesto, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda y del edificio en que se ubique.

Publicidad, memoria y vías de recurso

El texto incluye los enlaces a las declaraciones y a las memorias publicadas por la Administración competente en materia de vivienda, conforme al artículo 18.3 de la Ley 12/2023. Contra la resolución, que pone fin a la vía administrativa, cabe recurso potestativo de reposición ante la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana en el plazo de un mes, o recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional en el plazo de dos meses, contados en ambos casos desde el día siguiente al de su publicación. El documento está firmado en Madrid el 29 de octubre de 2026 por la secretaria de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, Leire Iglesias Santiago.

Los tres municipios se suman así a la lista estatal de zonas tensionadas, en la que el País Vasco ya contaba con declaraciones anteriores, como la de Basauri (Orden de 28 de mayo de 2026, publicada en el «Boletín Oficial del País Vasco» el 8 de junio de 2026) o la de Errenteria (Orden de 1 de octubre de 2024). Para los inquilinos y propietarios de Sopela, Urduliz y Bergara, la consecuencia práctica es doble: los nuevos contratos sobre viviendas sin alquiler reciente quedan sujetos al índice de precios de referencia y los titulares de cinco o más viviendas urbanas asumen el régimen de gran tenedor en esos municipios durante los próximos tres años.

Fuente: Boletín Oficial del Estado, núm. 273, de 3 de noviembre de 2026, Sec. III. Otras Disposiciones, págs. 147390-147392 (referencia oficial: BOE-A-2026-23088).