Décret sur les baux abrogé trois jours avant son entrée en vigueur

La Diputación Permanente du Congrès des Députés a décidé le 12 novembre 2026 d’abroger le Décret-loi royal 28/2026, du 6 octobre, adoptant des mesures urgentes pour renforcer la stabilité des contrats de location de logement habituel. L’accord est publié dans le Boletín Oficial del Estado n° 283, du 13 novembre 2026, section I, page 152984, sous la référence officielle BOE-A-2026-23754, et est signé par la présidente de la Chambre, Francina Armengol Socias. La norme tombe ainsi trois jours avant l’entrée en vigueur qu’elle fixait elle-même, le 15 novembre 2026.

Le décret avait été approuvé par le Conseil des Ministres le 6 octobre 2026 et publié dans le Boletín Oficial del Estado n° 249, du 7 octobre, sous la référence BOE-A-2026-20822 et signé par le roi Felipe VI et le président du Gouvernement, Pedro Sánchez Pérez-Castejón. Son contenu se limitait à donner une nouvelle rédaction à l’article 10 de la Loi 29/1994, du 24 novembre, sur les Locations Urbaines, afin de remplacer la prorogation tacite annuelle par des prorogations successives de cinq ou sept ans.

L’abrogation s’appuie sur l’article 86.2 de la Constitution, qui permet à la Diputación Permanente de se prononcer sur les décrets-lois lorsque les Chambres sont dissoutes ou que leur mandat a expiré. Il ne s’agit pas d’un épisode isolé : le texte abrogé était la réédition du Décret-loi royal 27/2026, du 29 septembre (BOE-A-2026-20385, BOE n° 243, du 1er octobre), que le Plénum du Congrès avait abrogé le 29 septembre ; après les mobilisations du week-end du 3 au 4 octobre, un Conseil des Ministres extraordinaire du 5 octobre a dissous les Chambres et convoqué des élections, et l’Exécutif a approuvé le lendemain une version révisée de la même réglementation.

Prorogations successives au lieu de l’extinction

L’article unique du décret abrogé établissait qu’à l’expiration du contrat ou de l’une de ses prorogations et après un délai minimum de cinq ans de durée — sept ans si le bailleur est une personne morale —, le contrat serait prorogé tacitement et obligatoirement pour des périodes successives de la même durée. La continuité devenait la règle et l’extinction, une décision expresse du bailleur.

Le régime de préavis était durci pour le propriétaire :

• Six mois de préavis minimum pour communiquer la non-prorogation, contre quatre auparavant.
• Deux mois de préavis pour le locataire, sans changement.
• Application du nouveau régime aux échéances postérieures à l’entrée en vigueur, y compris pour les contrats déjà en cours.

Indemnisation obligatoire et causes exclues

Lorsque le bailleur communiquait valablement sa volonté de ne pas proroger le bail, il était tenu d’indemniser le locataire à hauteur du montant le plus élevé entre les sommes suivantes : douze mensualités calculées sur la valeur supérieure de la tranche individualisée du logement dans le système étatique de référence des prix de location, ou une mensualité par année de résidence, avec prorata pour les mois et les jours. Le paiement était fixé au moment de la remise du logement.

L’indemnisation n’était pas due, entre autres cas, dans les situations suivantes :

• Besoin du logement par le bailleur personne physique pour lui-même ou pour des membres de sa famille jusqu’au deuxième degré de consanguinité ou d’adoption, ou pour le conjoint après séparation, divorce ou nullité.
• Absence de résidence effective du locataire pendant plus de six mois au cours des douze mois précédant la notification, sauf cause justifiée.
• Disponibilité d’un autre logement approprié dans la même commune.
• Signature d’un nouveau contrat entre les parties ou refus d’une offre formelle de location avec un loyer ajusté selon l’article 17.6 de la loi.

Deux prorogations extraordinaires étaient, en outre, maintenues : l’une allant jusqu’à un an pour vulnérabilité sociale et économique accréditée par un rapport des services sociaux, d’acceptation obligatoire pour le grand bailleur, et l’autre allant jusqu’à trois ans dans les zones de marché résidentiel tendu, préférentielle et non cumulable avec d’autres.

Le décret parallèle est bien validé

Lors de la même session, la Députation Permanente a validé le Décret-loi royal 29/2026, du 6 octobre, relatif à la protection de la fonction sociale du logement (BOE-A-2026-23755, page 152985). Ce texte conserve la prorogation extraordinaire allant jusqu’à deux années supplémentaires pour les contrats dont la prorogation obligatoire se termine avant le 31 décembre 2028, à condition que le locataire soit à jour de ses paiements et l’ait été mensuellement durant les huit mois précédents.

Avec l’abrogation, la location de résidence principale est à nouveau régie par la rédaction de l’article 10 de la Loi 29/1994 résultant du décret validé, avec une prorogation tacite annuelle jusqu’à un maximum de trois ans après le délai minimum, sans indemnisation pour non-renouvellement.

L’effet pratique est que les foyers confrontés à l’échéance de contrats signés depuis 2019 perdent la garantie de continuité et la compensation économique prévues par le décret, tandis que les propriétaires retrouvent le cadre de préavis et d’extinction antérieur. La décision intervient, en outre, alors que les Chambres sont dissoutes et les élections convoquées, de sorte que toute nouvelle réglementation du régime de prorogation sera laissée aux mains de la prochaine législature.

Source : Bulletin Officiel de l’État, n° 283, 13 novembre 2026, Sec. I. Dispositions Générales, pág. 152984 (référence officielle : BOE-A-2026-23754).