Derogado el decreto de arrendamientos tres días antes de su entrada en vigor

La Diputación Permanente del Congreso de los Diputados acordó el 12 de noviembre de 2026 derogar el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. El acuerdo se publica en el Boletín Oficial del Estado núm. 283, de 13 de noviembre de 2026, sección I, página 152984, con la referencia oficial BOE-A-2026-23754, y lo suscribe la presidenta de la Cámara, Francina Armengol Socias. La norma decae así tres días antes de la entrada en vigor que ella misma fijaba, el 15 de noviembre de 2026.

El decreto había sido aprobado por el Consejo de Ministros el 6 de octubre de 2026 y publicado en el Boletín Oficial del Estado núm. 249, de 7 de octubre, con referencia BOE-A-2026-20822 y firma del rey Felipe VI y del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez Pérez-Castejón. Su contenido se limitaba a dar nueva redacción al artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para sustituir la prórroga tácita anual por prórrogas sucesivas de cinco o siete años.

La derogación se ampara en el artículo 86.2 de la Constitución, que permite a la Diputación Permanente pronunciarse sobre los decretos-leyes cuando las Cámaras están disueltas o ha expirado su mandato. No es un episodio aislado: el texto derogado era la reedición del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20385, BOE núm. 243, de 1 de octubre), que el Pleno del Congreso había derogado el 29 de septiembre; tras las movilizaciones del fin de semana del 3 al 4 de octubre, un Consejo de Ministros extraordinario del 5 de octubre disolvió las Cámaras y convocó elecciones, y el Ejecutivo aprobó al día siguiente una versión revisada de la misma regulación.

Prórrogas sucesivas en lugar de extinción

El artículo único del decreto derogado establecía que, vencido el contrato o cualquiera de sus prórrogas y transcurridos como mínimo cinco años de duración —siete si el arrendador es persona jurídica—, el contrato se prorrogaría tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de la misma duración. La continuidad pasaba a ser la regla y la extinción, una decisión expresa del arrendador.

El régimen de preaviso se endurecía para el propietario:

• Seis meses de antelación mínima para comunicar la no prórroga, frente a los cuatro anteriores.
• Dos meses de antelación para el arrendatario, sin cambios.
• Aplicación del nuevo régimen a los vencimientos posteriores a la entrada en vigor, incluidos los de contratos ya vigentes.

Indemnización obligatoria y causas excluyentes

Cuando el arrendador comunicara válidamente su voluntad de no prorrogar, quedaba obligado a indemnizar al inquilino con la mayor de estas cantidades: doce mensualidades calculadas sobre el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad por cada año de residencia, con prorrateo por meses y días. El pago se fijaba en el momento de la entrega de la vivienda.

La indemnización no procedía, entre otros supuestos, en los siguientes:

• Necesidad de la vivienda por el arrendador persona física para sí o para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o adopción, o para el cónyuge tras separación, divorcio o nulidad.
• Falta de residencia efectiva del arrendatario durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo causa justificada.
• Disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio.
• Firma de un nuevo contrato entre las partes o rechazo de una oferta fehaciente de arrendamiento con la renta ajustada al artículo 17.6 de la ley.

Se mantenían, además, dos prórrogas extraordinarias: una de hasta un año por vulnerabilidad social y económica acreditada con informe de los servicios sociales, de aceptación obligatoria para el gran tenedor, y otra de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado, preferente y no acumulable a otras.

El decreto paralelo sí queda convalidado

En la misma sesión, la Diputación Permanente convalidó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de protección de la función social de la vivienda (BOE-A-2026-23755, página 152985). Ese texto conserva la prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para los contratos cuya prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el arrendatario esté al corriente de pago y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

Con la derogación, el alquiler de vivienda habitual vuelve a regirse por la redacción del artículo 10 de la Ley 29/1994 resultante del decreto convalidado, con prórroga tácita anual hasta un máximo de tres años tras el plazo mínimo, sin indemnización por no renovación.

El efecto práctico es que los hogares que afrontaban vencimientos de contratos firmados desde 2019 pierden la garantía de continuidad y la compensación económica que el decreto dibujaba, mientras los propietarios recuperan el marco de preaviso y extinción anterior. La decisión llega, además, con las Cámaras disueltas y elecciones convocadas, de modo que cualquier nueva regulación del régimen de prórrogas quedará en manos de la próxima legislatura.

Fuente: Boletín Oficial del Estado, núm. 283, 13 de noviembre de 2026, Sec. I. Disposiciones Generales, pág. 152984 (referencia oficial: BOE-A-2026-23754).