Cadix interdit la conversion de logements en hôtels et appartements touristiques

Le Plénum de la Mairie de Cadix a approuvé définitivement le 28 mai 2026 la Modification Ponctuelle nº 10 du Plan Général d’Aménagement Urbain (PGOU) pour la protection du sol résidentiel face à l’usage d’hébergement. L’accord est publié dans le Bulletin Officiel de la Province de Cadix nº 210, du 30 octobre 2026, sous la référence Nº 358.170, et interdit de transformer des logements en établissements hôteliers et appartements touristiques, sauf dans les immeubles classés degré 0. La modification modifie sept articles des Normes Urbanistiques du Plan Général et rejette intégralement les allégations des propriétaires et de l’organisation patronale andalouse des logements touristiques.

De l’approbation initiale à l’accord définitif

Le dossier part de l’approbation initiale décidée par le Plénum le 29 mai 2025, au point 4º, et de l’avis favorable de la Commission d’Information pour le Développement Urbain Durable et l’Environnement du 25 mai 2026. L’approbation initiale a été soumise à une enquête publique pendant un mois, avec publication au BOP le 24 juin 2025 et exposition sur le tableau d’affichage entre le 10 juin et le 14 juillet 2025.

La procédure est conforme aux articles 86 de la Loi 7/2021 (LISTA) et 121 du Décret 550/2022, qui attribuent aux municipalités l’approbation des modifications sans incidence supralocale. Le dossier intègre des rapports favorables du Conseil du Développement, de l’Articulation du Territoire et du Logement (30 juillet 2025) et du Conseil de la Santé (19 mars 2026), qui estime les impacts sanitaires positifs, ainsi que le prononcé du Conseil de la Durabilité et de l’Environnement, qui a écarté la nécessité de soumettre l’innovation à une évaluation environnementale stratégique. L’accord a été adopté à l’unanimité des groupes municipaux : Populaire (14), Socialiste (7) et Adelante Izquierda Gaditana (6).

Les changements dans les Normes Urbanistiques

• Nouvelle rédaction de l’article 3.4.27.2, sur les exigences sectorielles d’accessibilité, de sécurité, de dimension des locaux et d’équipements.
• Article 4.2.27.4.d (Architecture Résidentielle Historique) : l’usage alternatif d’hébergement est limité aux bâtiments classés degré 0 et le degré 1 est supprimé.
• Article 4.2.36.3.e (Architecture Résidentielle Moderne) : restriction identique au degré 0.
• Suppression de l’article 7.3.9.d, qui déclarait compatible l’hébergement au rez-de-chaussée, au premier et au deuxième étage de l’Ensanche Moderno.
• Suppression des articles 7.3.11.d (Ensanche Moderno) et 7.4.9.d (Ciudad Jardín), qui admettaient l’hébergement comme usage alternatif.
• Nouvelle rédaction de l’article 3.4.17.4 : les locaux de bureaux pourront être transformés en hébergement « sauf ceux classés sur le plan 3.1 avec usage résidentiel ».
• Suppression de l’article 3.4.30, sur les conditions typologiques des établissements hôteliers dans les zones résidentielles.

Avec ce cadre, l’usage d’hébergement ne sera admis que sur des sols exclusivement destinés à cet usage, sur des sols non résidentiels où la réglementation permet la transformation et dans des immeubles ayant un degré de classement 0.

Allégations rejetées

La Mairie de Cadix a rejeté les deux allégations présentées durant l’enquête publique :

• Trébol Desarrollo y Proyectos de Inversión, S.L., représentée par Javier Antonio Torres Jordán, qui a invoqué une fraude à la loi, des vices de forme et la pendance de procédures judiciaires ; la réponse municipale souligne que la propriété située rue Nueva nº 4 est classée comme tertiaire et se trouve hors du champ de la modification.
• Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPro), présidée par Juan Cubo Guerrero, qui a demandé le report de la norme jusqu’à la nouvelle Loi sur le Tourisme Durable d’Andalousie et a remis en question son impact économique ; la municipalité défend sa compétence pour fixer les usages du sol.

Litiges ouverts et marché du logement

Le Tribunal Supérieur de Justice d’Andalousie a rejeté le 16 janvier 2026 le recours contre la modification approuvée le 14 septembre 2022 (procédure ordinaire 951/2022), résolution déclarée définitive par décret du 15 avril. Un recours persiste devant le Tribunal Administratif concernant le refus de permis de construire pour 6 appartements touristiques rue Nueva nº 4, 3ème étage.

Le rapport municipal soutient que la croissance des places d’hébergement réduit l’offre de location : l’offre publiée de location résidentielle annuelle avoisine les 100 logements, le loyer dépasse 7,20 euros par mètre carré — juste derrière Malaga, Séville et Marbella — et le logement neuf est évalué à 3 199 euros par mètre carré, soit un effort de 75 % d’un revenu moyen.

L’accord ordonne en outre de déposer le document au Registre Municipal des Instruments de Planification, de transmettre la documentation à la Direction Générale de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et de l’Agenda Urbaine de la Junta de Andalucía et de publier le texte au BOP et sur le tableau d’affichage municipal. Pour les propriétaires de sols résidentiels, la voie de la location touristique est fermée, sauf dans les immeubles protégés de degré 0, une restriction qui réorganise les attentes des promoteurs et du marché de la location de la ville.

Source : Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz, nº 210, 30 octobre 2026, Section I, p. 25-26 (référence officielle : Nº 358.170).