Cádiz prohíbe convertir viviendas en hoteles y apartamentos turísticos

El Pleno del Ayuntamiento de Cádiz aprobó definitivamente el 28 de mayo de 2026 la Modificación Puntual nº 10 del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) para la protección del suelo residencial frente al uso hospedaje. El acuerdo se publica en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz nº 210, de 30 de octubre de 2026, con la referencia Nº 358.170, y prohíbe transformar viviendas en establecimientos hoteleros y apartamentos turísticos salvo en inmuebles catalogados con grado 0. La modificación altera siete artículos de las Normas Urbanísticas del Plan General y desestima íntegramente las alegaciones de propietarios y de la patronal andaluza de viviendas turísticas.

De la aprobación inicial al acuerdo definitivo

El expediente parte de la aprobación inicial acordada por el Pleno el 29 de mayo de 2025, al punto 4º, y del dictamen favorable de la Comisión Informativa de Desarrollo Urbano Sostenible y Medio Ambiente de 25 de mayo de 2026. La aprobación inicial se sometió a información pública durante un mes, con publicación en el BOP el 24 de junio de 2025 y exposición en el tablón de anuncios entre el 10 de junio y el 14 de julio de 2025.

La tramitación se ajusta a los artículos 86 de la Ley 7/2021 (LISTA) y 121 del Decreto 550/2022, que atribuyen a los municipios la aprobación de las modificaciones sin incidencia supralocal. El expediente incorpora informes favorables de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda (30 de julio de 2025) y de la Consejería de Salud (19 de marzo de 2026), que aprecia impactos sanitarios positivos, además del pronunciamiento de la Consejería de Sostenibilidad y Medio Ambiente, que descartó someter la innovación a evaluación ambiental estratégica. El acuerdo se adoptó por unanimidad de los grupos municipales: Popular (14), Socialista (7) y Adelante Izquierda Gaditana (6).

Los cambios en las Normas Urbanísticas

• Nueva redacción del artículo 3.4.27.2, sobre requisitos sectoriales de accesibilidad, seguridad, dimensión de locales y dotaciones.
• Artículo 4.2.27.4.d (Arquitectura Residencial Histórica): el uso alternativo de hospedaje queda limitado a edificios catalogados con grado 0 y se suprime el grado 1.
• Artículo 4.2.36.3.e (Arquitectura Residencial Moderna): idéntica restricción al grado 0.
• Supresión del artículo 7.3.9.d, que declaraba compatible el hospedaje en planta baja, primera y segunda del Ensanche Moderno.
• Supresión de los artículos 7.3.11.d (Ensanche Moderno) y 7.4.9.d (Ciudad Jardín), que admitían el hospedaje como uso alternativo.
• Nueva redacción del artículo 3.4.17.4: los locales de oficinas podrán transformarse en hospedaje «salvo los clasificados en el plano 3.1 con uso residencial».
• Supresión del artículo 3.4.30, sobre condiciones tipológicas de los establecimientos hoteleros en zonas residenciales.

Con este marco, el uso de hospedaje solo se admitirá en suelos destinados exclusivamente a ese uso, en suelos no residenciales donde la normativa permita la transformación y en inmuebles con grado de catalogación 0.

Alegaciones desestimadas

El Ayuntamiento de Cádiz rechazó las dos alegaciones presentadas durante la información pública:

• Trébol Desarrollo y Proyectos de Inversión, S.L., representada por Javier Antonio Torres Jordán, que invocó fraude de ley, defectos formales y la pendencia de procedimientos judiciales; la respuesta municipal subraya que la finca de la calle Nueva nº 4 está calificada como terciaria y queda fuera del ámbito de la modificación.
• Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPro), presidida por Juan Cubo Guerrero, que pidió posponer la norma hasta la nueva Ley de Turismo Sostenible de Andalucía y cuestionó su impacto económico; el Consistorio defiende la competencia municipal para fijar los usos del suelo.

Litigios abiertos y mercado de la vivienda

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía desestimó el 16 de enero de 2026 el recurso contra la modificación aprobada el 14 de septiembre de 2022 (procedimiento ordinario 951/2022), resolución declarada firme por decreto de 15 de abril. Persiste un recurso ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo por la denegación de licencia de obras para 6 apartamentos turísticos en la calle Nueva nº 4, 3ª planta.

El informe municipal sostiene que el crecimiento de plazas de hospedaje reduce la oferta de alquiler: la oferta publicada de alquiler residencial anual ronda las 100 viviendas, la renta supera los 7,20 euros por metro cuadrado —solo por detrás de Málaga, Sevilla y Marbella— y la vivienda nueva se tasa en 3.199 euros por metro cuadrado, un esfuerzo del 75% de una renta media.

El acuerdo ordena además depositar el documento en el Registro Municipal de Instrumentos de Planeamiento, remitir la documentación a la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Agenda Urbana de la Junta de Andalucía y publicar el texto en el BOP y en el tablón de edictos municipal. Para los propietarios de suelo residencial, la vía del alquiler turístico queda cerrada salvo en inmuebles protegidos con grado 0, una restricción que reordena las expectativas de promotores y del mercado de alquiler de la ciudad.

Fuente: Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz, nº 210, 30 de octubre de 2026, Sección I, págs. 25-26 (referencia oficial: Nº 358.170).