Quito regula la aplicación del Código Orgánico Administrativo en bienes municipales

El Concejo Metropolitano de Quito expidió la Ordenanza Metropolitana No. 126-2026, publicada en la Edición Especial Nº 1619 del Registro Oficial del Ecuador del martes 8 de septiembre de 2026, para regular la aplicación de la Disposición General Quinta del Código Orgánico Administrativo (COA). La norma establece el procedimiento administrativo mediante el cual los bienes inmuebles que carecen de título de propiedad inscrito pasan a ser de dominio del Gobierno Autónomo Descentralizado del Distrito Metropolitano de Quito (GAD DMQ) o de sus empresas públicas metropolitanas.

La ordenanza fue discutida y aprobada en dos debates: la Sesión No. 197 ordinaria del 3 de abril de 2026 (primer debate) y la Sesión No. 216 ordinaria del 4 de agosto de 2026 (segundo debate). Fue sancionada por el alcalde Pabel Muñoz López el 8 de agosto de 2026 y entra en vigencia desde la fecha de su sanción, según sus disposiciones finales.

Marco legal y antecedentes

La Disposición General Quinta del COA dispone que los bienes inmuebles en posesión material de buena fe, no interrumpida, de las administraciones por más de cinco años y que carecen de títulos inscritos pasan a ser propiedad de la administración posesionaria por mandato de la ley. La Corte Nacional de Justicia, mediante absolución de consulta del 18 de noviembre de 2021 (oficio No. 885-P-CNJ-2021), precisó que se trata de un proceso administrativo interno, no de una acción judicial, que se resuelve por auto administrativo y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

La nueva ordenanza incorpora el Título V al Libro IV.6 del Código Municipal para el Distrito Metropolitano de Quito, con los artículos 4119.1 a 4119.12, y define conceptos clave como administración posesionaria, posesión material, buena fe y acto administrativo de regularización.

Requisitos y procedimiento

Para que un inmueble pueda inscribirse a través de este procedimiento deben cumplirse los siguientes requisitos:

• Que el bien carezca de títulos de propiedad legalmente inscritos, conforme el certificado de búsqueda del Registro de la Propiedad.
• Que se encuentre en posesión material de buena fe, no interrumpida, por más de cinco años, constatada en informe del órgano municipal o empresa pública posesionaria.
• Que la posesión esté vinculada a fines públicos, prestación de servicios, obra pública, inversión o uso institucional compatible con las competencias de la administración.
• La declaración de posesión de buena fe, que se presume conforme al Código Civil y puede ser desvirtuada por quien acredite interés legítimo.

El procedimiento puede iniciarse de oficio por la Dirección Metropolitana de Bienes Inmuebles o a petición de las entidades posesionarias; en el caso de las empresas públicas metropolitanas, la iniciativa corresponde a su Gerente General. La sustanciación exige informes de la Dirección Metropolitana de Catastro, de la Administración Zonal y de la Procuraduría Metropolitana, con criterio de favorabilidad.

Derecho a la defensa y efectos

Una vez emitido el acto de inicio, se publica un extracto del procedimiento en un medio de comunicación de amplia difusión y en la página web del GAD DMQ. Cualquier persona natural o jurídica que considere tener derecho de propiedad podrá presentar su descargo dentro del término de veinte (20) días desde las publicaciones. Si la oposición desvirtúa los presupuestos fácticos o jurídicos, la autoridad negará el acto de forma motivada y archivará el procedimiento.

De no presentarse oposición, se emite el acto administrativo de regularización, que constituye título suficiente para su protocolización e inscripción en el Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, con la posterior actualización catastral. La ordenanza fue certificada por la secretaria general del Concejo, Libia Rivas Ordóñez, y firmada electrónicamente por el alcalde Pabel Muñoz López.

Relevancia

La norma dota de un marco procedimental claro y previsible a la regularización de predios municipales que carecen de título inscrito, evitando la discrecionalidad y garantizando el derecho a la defensa de eventuales propietarios. Para la ciudadanía, supone mayor seguridad jurídica sobre el patrimonio público del Distrito Metropolitano y un cauce administrativo ágil para la inscripción de bienes de uso público.

Fuente: Registro Oficial del Ecuador, Edición Especial Nº 1619, 8 de septiembre de 2026, Ordenanzas Metropolitanas, pág. 2 (referencia oficial: Ordenanza Metropolitana No. 126-2026).